1. トップ
  2. 新着ニュース
  3. 経済
  4. 経済

管理費が高騰「新築マンション」賢い物件の選び方 住宅ローンは最長35年だが維持費は一生かかる

東洋経済オンライン / 2021年6月26日 8時0分

高い管理費のために購入や投資の負担になるマンション。検討する際に気をつけたい部分とは(写真:freeangle/PIXTA)

私の知人がこんな話をしていた。「私は総戸数二十数戸のマンションを売りました。管理費と修繕積立金に殺されると思ったからです」。確かに、小規模マンションはかかる総費用を少ない戸数で割るので単価は高くつく。

そう、マンションは価格で判断しがちだが、月々の支払額でその評価を下さなければ意味がない。最近の新築マンションは管理費の高騰も著しい。そんな中で何に気をつければ失敗を回避し、快適な暮らしができるのか考える時期に来ている。

■管理費㎡単価500円の衝撃

どちらを買うべきか、という個人の方の相談サービスを受けたときのこと。1つは新築マンションで管理費+修繕積立金(以降、維持費)を専有面積で割ると、なんと500円/㎡だった。それも都心でもなく、都下の物件だ。

もう1つの中古は築9年で、都区部で同383円だ。相談者はそれには気づいていないようだったので、その視点を価格換算してみせた。維持費の月額差は4万円。住宅ローンを35年(420カ月)で組んだとして、その期間の差額の合計は1680万円。つまり、その新築マンションの物件価格+1680万円と中古マンションの物件価格を比較するのが適切な判断の仕方になる。

しかし、実際はもっと深刻になる。なぜなら、住宅ローンは35年で終わるが、維持費は死ぬまでかかることになる。一生住むなら、50年程度の換算が必要だろう。そうなると、先ほどの話は2400万円になる。こうなると、次の問題が出てくる。

例えば月1万円ほど維持費が高い場合、その差を価格に反映させると420~600万円上乗せすることになる。これは中古マンションを買うときは多くの人が気づく。しかし、新築の場合は盲点になりがちだ。新築を買う人もほかの新築もしくは中古マンションの維持費を計算して比較しておこう。

計算は簡単だ。管理費÷専有面積の相場単価は200~300円、修繕積立金はその半額程度だ。これが中古では月額で明記されている。住宅ローンの月返済額にこの維持費を加えたものがマンション関連で支払う費用になる。

中古で購入物件が2つに絞られたときに、この費用を比較して、ギョッとすることがある。例えば、隣接ホテルのサービスが受けられる湾岸のマンションは売れないことで有名だ。維持費が高すぎて最後にドン引きして辞める人が続出するからだ。

こうした住宅ローンの返済以外の費用が高くて売れないものに、借地権マンションの借地料という場合もある。通常は土地を借りているので、その固定資産税代程度が多いが、非常に高いケースもあり、こうしたケースでも売りは大苦戦することになる。売れないだけでなく、その維持費の割高な分の数十年分を価格から差し引かないと売れないと考えてもらえばいいだろう。しかし、本来はもっと高く売れるのに、高い維持費に横取りされたような気分になるのである。

■管理費高騰の背景

この記事に関連するニュース

トピックスRSS

ランキング