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値上がり必至「新駅・再開発マンション」買う方法 買える価格でなければ買うことはできないが…

東洋経済オンライン / 2021年7月25日 7時30分

これだけの計画があると、連鎖的に隣地でも計画が立てられることが多い。再開発の威力は集客力と比例すると書いたが、集客力の結果は乗降客数に端的に現れる。日本で最も乗降客数が多いのは3つの副都心駅であり、再開発規模は渋谷・池袋・新宿の順になる。

渋谷がここまで変わるのには、大きな理由が2つある。その1つは主たる事業者の都合だ。渋谷は電鉄会社である東急グループが全体計画を描いている。再開発の計画面積が大きい方がインパクトは大きいだけに、その場所の主たる所有者の意思が反映される。特に電鉄会社は駅の位置や駅への出入口を変えるという「ウルトラC」ができるだけに壮大な計画になる。

渋谷の場合、東急東横線の駅位置を変え、東京メトロ銀座線もJR埼京線もホームと出口の位置が変わるという大改革が行われた。渋谷駅の中心がヒカリエ側に移動したと言っても過言ではないほどだ。

2つ目の理由は、渋谷のオフィス不足だ。渋谷は「ビットバレー」と呼ばれ、IT企業の聖地でもある。渋谷にオフィスを構えると、採れる人材も変わることから、オフィス需要は根強くあり、稼働率も高く、オフィス賃料も丸の内に準ずるほど高い。しかし、大規模ビルが極端に少なかった。

このため、メガベンチャーはビルを分散し、階数が分かれたところに入居していた。ワンフロアの面積が広い方が仕事の生産性を上げやすいので、賃料単価は高くなるものだが、そもそもそんなビルが少なかった。賃料の支払い能力が高いIT企業が多いだけに既存の建物を建て替えて、オフィス床面積を増やしたかったのだ。

■「都心の大地主」の夢が再開発

オフィスの床面積はその2/3が都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)に集中しているが、その大地主は以下の様にほぼ決まっている。丸の内を中心とする千代田区は三菱地所、日本橋を中心とする中央区は三井不動産、六本木を中心とする港区は森ビル、そして渋谷区は東急だ。

残る新宿区はオーナーが分散し、建て替えをせず、耐震補強をする方向で進んでいるので、今後も駅前では大きな開発は進みそうにない。それだけ、再開発には多大な調整の労力が必要なので、強い意志を持ったリーダーが必要なのだ。その強い意志は大地主の夢の様なものでもある。

その夢を端的に表すのは、ビルの高さだ。現在、日本で最も高いビルは大阪のあべのハルカスで300mになる。これを次に抜くのが、六本木1丁目と神谷町駅の間に建つことが決まっている。この2つの駅を地下道でつなぎ、その地下道で日本一高いビルにも行くことができる。

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