やはりタワマン？専門家が語る｢損しない家｣3条件 2001年以降に販売された新築物件のデータで検証

（写真：キャプテンフック／PIXTA）

今回のコラムは、タワーマンションとそれ以外の物件で値上がり幅がどの程度違うのか、独自に調査した結果について書く。エリアを都区部に限定し、2001年以降に販売された新築全件について、2022年以降に成約した住戸の新築時の価格との比較で、値上がり率を算出する。

「いつ買ったか？」で値上がり率はかなり違う。直近の相場上昇は2013年の金融緩和に始まり、以降一貫して相場は上昇してきている。そのため、2013年の新築の値上がり幅が最も大きく、平均50％になる。この値上がり率は直近ほど経過期間が短いので、小さくなる傾向がある。

この傾向を排除するために、販売年の平均値上がり率を引いて、その物件の超過値上がり率を算出する。つまり、その年の中では比較的値上がりした割合を「超過値上がり率」として、これを物件属性で平均して算出している。

タワマンとそれ以外の物件の差はかなり大きい

この期間のタワーマンションの超過値上がり率は30.1％であるのに対して、それ以外の物件は-2.2％と、かなりの差がある。

特に2001～2010年のタワーの超過値上がり率は33.4％で、その他が-3.0％で36％超の差、2011～2022年のタワーの超過値上がり率が21.0％でその他が-1.5％で22％超の差があることから、今後築年を経るに従って、タワーマンションとそれ以外の物件の差が広がる可能性がある。

中でも2008年販売のタワーの超過値上がり率は57.9％と非常に高い。リーマンショックに端を発する需要減退で売れ行きは非常に悪かったが、東京都の土地の定期借地権であるシティタワー品川、麻布十番の2つのランドマークタワーであるシティタワー麻布十番、パークコート麻布十番ザ・タワー、世田谷区の二子玉川ライズ タワー＆レジデンスタワーセントラルなどの地域を代表する物件が多かった。

これを見ても、重要なのは「当時の売れ行き」ではなく、「立地（主要駅・駅近）」と「物件属性（大規模・タワー）」であることがわかる。

こうしたタワーが供給されたエリアを特定すると、1位が江東区、2位が港区、3位が中央区になり、その成約数の割合はこの3区合計で6割とかなり集中している。駅で言うと、江東区は豊洲・清澄白河、中央区は月島・勝どき、港区は湾岸エリアから内陸まで分散している。典型的なタワーマンションが林立するエリアである。

超過値上がり率のトップは千代田区