｢マンション価格ついに…｣2025不動産市場の行方 分譲マンション､戸建て､賃貸をそれぞれ｢予測｣

供給がいっこうに増えない戸建て用地の地価は高止まり傾向が継続している。高齢化社会の中で死亡者数が増え続けて、相続は発生しているものの、ほとんどの実家は親が住んでいた状態に近い物置きとなっており、空き家所有者の5年以内での売却意向は17.3％しかない（国土交通省「令和元年空き家所有者実態調査」）。

なぜなら、相続資産のうち金融資産と不動産資産がそれぞれ大きな割合を占めるケースが多く、固定資産税などを支払う余力はあり、特段急ぐ理由もないからだ。そして、新築価格がコロナ前の2割増しなので、売れ行きが悪くなった中古戸建て価格も価格がさほど落ちてはいない。

家族の世帯人数が少なくなっている中で、資産性の面からも不人気市場になっている戸建て市場だが、見方によっては魅力的に映る。それは、マンション価格と比較するとはるかに割安であることと、土地価格は減価しないことから10年以上住むなら、資産性が十分にあるからである。持ち家購入検討者は戸建ても視野に入れることをお勧めする。

家賃が高騰している賃貸市場

コロナ禍に経済活動を制限したために、非正規雇用の解雇が一斉に行われた。若年層が多いために、シングル向けの賃貸住宅は稼働率が急減した。正規雇用のファミリー層の雇用は安泰だったことと、持ち家価格の高騰で購入できない世帯が増え、ファミリー向け市場は需給が逼迫し、家賃が高騰している。コロナ終了とともに、雇用環境が改善し、シングル向け市場も急速に回復し、どのセグメントでも家賃は高騰している。都区部では4年前の家賃と比較して5～10％値上がりしている。賃貸派は自分の住む物件の募集事例を物件検索サイトで確認してみた方がいい。

その他の影響要因

新築の供給戸数は一定量を維持しているが、その中で建築費高騰は尋常ではなく、コストアップの主要因になっている。これは円安やサプライチェーンの混乱などによる資材価格の高騰と労務費の変動によるものである。複数の大手ゼネコンが営業赤字になるなどの状況の中で見積もり額はうなぎ登り状態にあり、当面解消しそうにない。

また、ローン金利の上昇は限定的ながら、これまでの金利の引き下げ競争が逆行し始めている。通常、金利が上がれば、投資活動は冷え込むものだが、金利の絶対水準がかなり低いのでマインドに落ち込みはない。逆にデベロッパーに至っては、金利上昇は売却物件の価格をコストプッシュするだけと私は考えている。