相続税の基本を学ぶ（5） 節税対策の注意点・その2

前回に続き、よくある節税対策例についてご紹介していきます。

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今回は、不動産を利用した節税方法です。相続税増税を前に、ハウスメーカーや一括借り上げサービス業者の営業が加熱気味ですが、不動産投資による相続税対策は、方法を誤ってしまうと借金ばかりが残ってしまう悲惨な結末になりかねません。不動産による相続税対策例とその注意点について、お話していきましょう。■高層マンション購入による節税高齢になると、階段の昇り降りやちょっとした段差がつらくなってきます。そこで、戸建て住宅をリフォームするのではなく、駅近で利便性の高いタワーマンションをあらたに購入して、セカンドライフの住処とするシニアも増えています。マンションの相続税評価額は、土地の敷地持分と建物持分のそれぞれを評価していく仕組みです。タワーマンションは立体空間を活かした建築物なので、相続税評価額のうち、土地代の割合が少なくて済みます。さらに、建物の固定資産評価額は、面積のみを基準に計算されるので、1階でも最上階でも同じ評価額となるのです。美しい夜景や見晴らしの良い眺望は、評価額には一切考慮されません。そこで、人気のある地域のタワーマンションの高層階の部屋を購入しておくと、マンション自体の資産価値は下がりにくいので、売却価格と相続財産評価額に大きな差が生まれ、相続税対策になります。マンション特有の相続財産評価方法を活用した節税対策方法です。■不動産経営による節税アパートやマンションなど賃貸経営による節税対策は、相続財産額の大きな富裕層向けの対策といえるでしょう。賃貸物件にすることで、借地権や借家権が発生し、所有者が自由に土地と建物を処分しにくくなる分、相続税評価額が下がることを利用した節税方法です。相続税増税を前に、あちこちで似たようなマンションが増えていくのを目にしますが、営業マンの話を鵜呑みにして安易に手を出すと、節税額以上の財産を失うことになってしまうかもしれません。同じようなアパートを近くに建てられてしまうと、どうしても新築や駅近物件が有利になってしまい空室リスクが上がってしまいますし、現在のような低金利がずっと続く保証などないからです。営業マンが最初に見せる資料は、あくまでも現在の金利や空室率を条件にした見通しにすぎません。30年一括借り上げサービス（サブリース）についても、30年間の家賃を保証してもらえるサービスではありません。30年間借りてもらえるだけの契約です。家賃保証はされません。アパート経営による相続税対策は、親子で新規事業を立ち上げるという意識と覚悟が必要になります。分厚い契約書にもすべて目を通し、20年先までの長期的なプランを立ててみましょう。家賃収入・空室率・金利・リフォーム費用の楽観的な数値から悲観的数値まで、いくつものパターンのキャッシュフロー表を作成し、納得のいく結果にならないのであれば、ほかの節税対策を検討すべきです。不動産による節税対策は、空室リスク、金利変動リスク、入居者トラブルリスク、法的リスク、流動性リスクなど、数々のリスクをうまくコントロールできれば、相続税だけでなく所得税など税金の優遇制度も多く、収益まで手に入れることのできる、ほどほどのリスクとリターンのある投資方法ともいえます。リスクを下げる最良の方法は、人任せにせず、自分でしっかり考えることです。相続税に強い税理士やファイナンシャルプランナーなど、第三者の専門家に相談しながら、綿密な相続税対策プランを練りましょう。※この記事は2015年1月時点の法令に基づいて書いています。

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【連載：相続税の基本を学ぶ】
・（1）相続税の対象となる財産とは・（2）相続税の計算方法・（3）相続税対策で人気の「教育資金等一括贈与」とは・（4）節税対策の注意点・その1