【新しい法制下での不動産ビジネス】共有者全員が行方不明の場合は？

（不動産会社開発事業部長Q氏）

　弊社は、都内とその周辺地域にオフィスビルや住宅のための用地の取得を推進しており、特に空き家の土地建物を広く取得していきたいと考えています。空き家の土地建物の共有者の中に行方不明者がいたりして、売却が困難な場合でも、売却してもらえるよう法整備されたとの話を聞きましたが、空き家の土地建物の共有者が戸籍などで判明しても、全員が所在不明で連絡が取れない場合は、売却の途はあるのでしょうか。

（弁護士A氏）　前回までのお話の通り、空き家の土地建物の共有者の中に行方不明者がいる場合は、その人の共有持分を勝手に売却処分することは、個人の財産権の保障の趣旨から法律上高いハードルがありましたが、令和5年4月1日から施行された民法改正法により、他の共有者が裁判所の決定を得て行方不明者の持分を含め不動産全体を売却できる途が生まれました。

　しかし、空き家の土地、建物について、共有者の全員が所在不明の場合は、前回までにお話した方法がとれず、果たして売却の途があるのかが問題です。

　これについては、同じ改正法により、まず始めに、利害関係人（土地建物の買受希望者も含まれるものと考えます）は、共有者の全員が所在不明である土地、建物について、不動産所在地の管轄地方裁判所に、所有者不明等土地、建物管理人の選任の申立てをします。これを受けて、裁判所は、1カ月以上の所在不明共有者のための異議届出期間を設け、異議申出がなく経過すれば、所有者不明等土地、建物管理人の選任を決定します。弁護士などが管理人に選任されます。

　そして、該当不動産の売却については、前記の利害関係人が要請して、所有者不明等土地、建物管理人から裁判所に売却許可の申立をしてもらいます。すると、裁判所は、買受人（反社ではないか等審査します）や買受希望者の希望代金額（不動産鑑定士を選任して適正価額を決定します）などを慎重に審査します。こうした審査を経て裁判所の許可が出ると、所有者不明等土地、建物管理人は、買受希望者に裁判所の決めた金額で売却することとなり、買受希望者は、代金を管理人に支払い、管理人は代金を供託します。貴社としては、こうした買受希望者として、前記の一連の手続きに関与し、共有者の全員が所在不明であっても不動産の買受けが可能となります。



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