「RENOSY 土地活用」部長が訴える「不動産を『負の遺産』にしないために今からできること」

小橋龍治・GA technologies「RENOSY 土地活用」事業部部長

不動産価格が高騰する一方、空き家問題は深刻化し、国や自治体をあげて、法律や条例を制定するなどの対策を始めています。2023年4月には、相続者のいない土地を手放すことのできる「相続土地国庫帰属法」が制定され、京都市では26年以降に「空き家税」を課す予定もあります。

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　読者の方の中には土地をお持ちの方もいらっしゃると思いますが、その土地を受け継ぐ次世代にとって、相続税や固定資産税、維持管理費用などの発生により、負債と考えられてしまう場合もあります。それでは、お持ちの土地・不動産を負の遺産にしないために今からできることは何でしょうか。

　アパート建設・経営の土地活用を主に行う東建コーポレーション、現在は土地所有・相続に悩む方々へコンサルティングをする「RENOSY 土地活用の相談窓口」にて、20年以上土地活用支援に従事する私の経験からその方法をお伝えします。

　まずは、所有する土地の実態把握と情報整理を行うことが肝心です。どこにどれくらい土地があり、それが更地や駐車場等どのような状態で、そして誰が相続対象なのかといった情報を整理する必要があります。

　次に、現在の所有者、引き継ぐ予定の方々を含め、ご家族でその土地を「売却したい」、「収益アップ目的で活用したい」、「とにかく節税したい」といったようにどうしたいか相談されるのがよいでしょう。思い出のある場所であればあるほど、家族内で意見が食い違ってしまうこともあるかもしれません。

　そういったお困りごとがあれば、このタイミングで土地活用コンサルティングをする企業やファイナンシャルプランナーなどに問い合わせてみるのもひとつの手段です。

　自治体によっては、相続に関する相談を受け付けている窓口もあるので、お住まいの自治体のHPを確認することもおすすめします。第三者の視点を入れることで新たな選択肢や土地のバリューアップの可能性も生まれます。また活用方法によって、相続税に対する軽減税率の適応や、固定資産税の減税額が変わってくるため、思わぬ費用の発生を事前に防ぐことができます。

　実際稼働率の低いビジネスホテルをテナント付きの自宅併用マンションに建て替えた事例では、相続税対策と継承権の道筋を明確にしたことにより、節税だけでなく家賃収入も得ることができました。オートロックや防犯カメラ等のセキュリティも強化したため、相続した家族も満足のいく結果となりました。

　しかし、土地活用をするにあたっては、法律や条例の変更に注意しないといけません。以前は認められていたことに規制が入り、新たな手続きが求められることがあるためです。

　例えば、ガソリンスタンド跡地の売却・活用をする場合は、12年より各自治体への届出が必要になりました。自治体によっては、土壌汚染調査や汚染がある場合には対策が求められ、多額の費用が発生する可能性もあります。また来年24年は相続のルールが大きく変わり、相続登記の申請義務に違反した場合は10万円以下の過料が科せられることが予定されています。

　所有する不動産を負の遺産にしないためには、不動産の知見、法律・条例などあらゆる視点から活用を検討し、リスクヘッジをしながら利益を最大限に生むといった視点が大切です。プロの意見も取り入れながら複数のプランを比較し、資産としてベストな形で次世代に受け渡すために準備をしてみてはいかがでしょうか。