外国人持ち株比率が高い(増加傾向)三井不動産に着目した、諸要因

2024年2月に竣工した『幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー』。（画像: 三井不動産の発表資料より）

　四季報（夏号）の巻頭特集『外国人持ち株比率、5年前比向上度ランキング』が目に留まった。この間の日本株市場の主役は、外国人投資家であることは周知のとおり。私は兜町の取材を長らく続けてきたなかで、外国人投資家が食指を動かす銘柄の条件をこんな風に認識している。

（I）生保や銀行に代表される機関投資家が、積極的に取り組める銘柄。機関投資家は投資対象と中長期スタンスで臨む。自らの買いが「株価の押し上げ要因にならない」ことを大前提としている。具体的には、時価総額5000億円以上の大型株。

（II）個人投資家にも容易に手が出せる銘柄。ざっくり言えば、自己資金50万円内で買える銘柄。

（III）少なくても2-3期は「好業績/好配当」を続けている銘柄。

（IV）既に外国人持ち株比率が、10％を超えている銘柄。

（V）株価に出遅れ感を覚える銘柄。具体的には時価のPERが15倍前後と、買われ過ぎていない銘柄。直近の高値から10％～20％調整している株価水準の銘柄。

　さて四季報の巻頭特集に目を戻す。着目したのは三井不動産（東証プライム。以下、三井不）。ランキング10位。不動産株にあっては最上位に位置している。三菱地所と並び称される、大手総合不動産の双璧。

　前記した私が「外国人投資家が食指を動かす銘柄条件」と認識する条件と比較してみた（本稿作成時点）。

（I）4兆1246億円。

（II）14万7000円。

（III）2022年3月期:4.6％増収、20.2％営業増益、5.2円増配55円配/23年3月期:8.0％増収、24.7％営業増益、7円増配62円配/24年3月期:5.0％増収、11.2％営業増益、16円増配84円配。そして今期の計画は「9.1％増収（2兆6000億円）、0.1％営業増益（3400億円）、30円配予想も4月1日付けで1対3の株式分割を実施（実質90円配）、ちなみに純益は連続最高益更新」。

（IV）24年末時点で50・9％（5年前比3％P増）。

（V）時価1470円、予想税引き後配当利回り1.63％。年初来高値1710円（3月29日）から14％余り下値水準。予想PER17.43倍。ちなみに過去9年半余の修正済み株価パフォーマンス37％。

　認識に、合致している。

　また、こんな注目に値する材料もある。三井不は、「総還元性向5割以上の累進配当導入、配当性向は35％メド」を方針として発信している。アナリストの間では、「総事業費9000億円ともされる、築地再開発予定者に指定されたというのは好材料」とする見方が強い。

　外国人持ち株比率の高い企業に着目するのも一法か・・・