不動産投資で数ある物件から何を選ぶか? いくつかの条件で分かれる「長所」と「短所」

ZUU online / 2017年9月14日 16時10分

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不動産投資で数ある物件から何を選ぶか? いくつかの条件で分かれる「長所」と「短所」(写真=PIXTA) (ZUU online)

不動産投資を成功させるには、まず、数ある運用方法の中での不動産投資がどういったメリットとデメリットを持っているかを確認することが重要です。また、「新築と中古」「住居用・商業用」「首都圏・地方都市」など、それぞれの物件の「長所」と「短所」を理解しましょう。

(本記事は、加藤隆氏の著書『不動産投資家なら必ず体験する!本当にあった怖い話』ぱる出版(2017年1月10日)の中から一部を抜粋・編集しています)

■不動産投資の長所をまず知ろう

まず、この項では不動産投資の長所を挙げてみます。

①自分でコントロールが可能
株等は自分が大株主でもない限りその会社の業績を良くすること等できませんが、不動産の場合には、修理・リフォーム・リノベーションをしたり、入居付けに工夫をしたり、資金調達を工夫したりして、資金繰り・収益・財務内容を改善することができます。

②インサイダー的発想はなく、相対取引
外国為替・貴金属・株等は相場があり、割安価格で買ったり、割高価格で売ったりすることはできません。また、株ではインサイダー規制があり、特殊情報を活用した売買は禁止されています。その点、不動産は、特殊情報を入手して、割安価格で買ったり(相続で売り急ぎ等)、割高価格で売ったり(実需層への売り等)することが可能です。

③競争が激しくない
外国為替・貴金属・株等に比べて、不動産はまだ競争がさほど激しくはありません。

④家賃というインカムゲインがある
外国為替・貴金属・株等は、通常は値上がり益(キャピタルゲイン)期待で不安定ですが、不動産は、家賃収入という安定収入(インカムゲイン)があります。
そのため、規模を拡大して家賃収入を増やすことで、会社をやめて専業大家になるという道も拓けます。

⑤インフレに強い
借金を抱えて実質破綻している日本で紙幣・国債増刷によるインフレを想定した場合、相対的に、貨幣価値が下がり、数に限りのある実物資産の価値が上がるので、借入金を活用して、不動産経営を行うのがベストと考えられます。

⑥キャピタルゲインが得られる可能性もある
前述のインフレを想定した場合等、あわよくば、インカムゲイン(家賃)だけでなく、
キャピタルゲイン(値上がり益)を得られる可能性もあります。

⑦借入が可能(インフレ、レバレッジ、節税、保険)
外国為替・貴金属・株等は借入金を活用できませんが、不動産は借入金を活用できます。
借入金を活用することには、次のようなメリットがあります。
・金融機関により準第三者的な目で属人・属物チェックをしてもらえること
・現金が貯まるのを待つまでもなく、早めに高額のものも購入対象にできること
・インフレメリットを最大限に享受することができること
・低利で資金調達して高利で運用することにより、レバレッジをきかせられること
・支払金利の経費計上により節税(所得税・住民税)が図れること
・借入金は実額控除、不動産は評価減で節税が図れること(相続税)
・団体信用生命保険(団信)の活用により保険機能を活用できること

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