投資マンションの相続で使える?「小規模宅地等の特例」の条件とは

ZUU online / 2019年6月15日 13時5分

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(画像=Bubbers BB/Shutterstock.com)

投資マンションを所有している投資家の心配の種の一つは、「相続税はどれくらいになるのか」という点ではないでしょうか。不動産投資の対象となる土地や建物は、現預金よりも相続税評価額が低くなりますが、それでも相続税の負担は気になるところです。しかし、小規模宅地等の特例を活用すれば、賃貸用物件の土地については、さらに節税することができます。

■小規模宅地等の特例は賃貸用不動産の節税に

自宅用や事業用の土地の節税対策と知られる小規模宅地等の特例ですが、賃貸物件に使用している土地(貸付事業用宅地)にも活用することができます。つまり、賃貸アパートや賃貸マンションがその土地の上に立っているのであれば、200平方メートルまで評価額を50%減額することができるのです。なお、後述する「相続開始前3年以内に賃貸に出された物件」を除き、この特例の適用対象となる賃貸物件は規模の大小を問わないものとなっています。

■小規模宅地等の特例を使うとどの程度、節税になる?

では、具体的にどれくらい節税になるのでしょうか。事例で見てみましょう。

【事例】

賃貸物件に使用している土地の相続税評価額:1億円(200平方メートル)
相続人:被相続人の子1人

●小規模宅地等の特例を使わない場合

課税価格:1億円-(3,000万円+600万円(基礎控除額))=6,400万円
相続税額:6,400万円×30%-700万円=1,220万円

●小規模宅地等の特例を使った場合

課税価格:(1億円-1億円×50%)-(3,000万円+600万円(基礎控除額))=1,400万円
相続税額:1,400万円×15%-50万円=160万円

何もしなければ1,000万円超の相続税となっていましたが、小規模宅地等の特例を用いることで1割近くまでに相続税を圧縮することが可能です。今回は、分かりやすくするため相続人を1人としましたが、相続人が複数いる場合や被相続人の債務も引き継いだ場合などは、さらに相続税額が圧縮される可能性があります。

なぜなら、複数人の相続人がいれば基礎控除額は1人当たり600万円ずつ増加しますし、被相続人に借金などの債務があれば相続財産から差し引くことができるからです。

■こんなケースでは小規模宅地等の特例は使えない

相続税の節税効果の高い小規模宅地等の特例ですが、注意点もあります。次のような場合には小規模宅地等の特例を用いることができません。

●相続開始前3年以内に賃貸に出された物件

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