不動産経営上のマーケティング調査

ZUU online / 2019年6月17日 16時30分

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(画像=ESB Professional/Shutterstock.com)

賃貸経営を始めるにあたって、購入物件やこれから建築しようとする物件の場所、周辺地域、入居者のニーズ、そしてマクロ経済の状況などについて下調べをする必要があります。マーケティングといえば、企業が行うものとイメージしている人もいるかもしれません。しかし、賃貸経営を行うわけですから、オーナーは立派な企業経営者なのです。したがって、賃貸経営を成功させるためには、ある程度のマーケティングの知識が必要になります。

プランづくりの前提となるターゲット像も漠然としたものではなく、入居者のペルソナ(想定入所者の年齢、性別、どのような会社に勤務しているか、趣味はなにかなど)をきちんと把握したうえでイメージすることが大切です。

■人口や世帯数、賃貸市場などのマクロ経済

最初に行う必要のあるマーケティング調査は主に次の3つです。

・人口動態
・地域マーケットの基本情報
・地域周辺状況など、ミクロ立地の把握

・人口動態
所有検討物件の街に住む人の年齢、性別、所得階層別地域人口、世帯構成、流失入の状況などに関して、過去10年程度の推移を調べ、もし可能なら今後の動態予想も調査します。

・地域マーケットの基本情報
周辺の賃貸物件の数や新築・中古物件の賃料、空き家件数、平均賃料と初期費用(敷金・礼金)などの相場などを調査します。また、「これから新築マンションやアパートが建つか」「学校、工場などの現況と移転計画などがあるか」といった点も重要なポイントです。基本的には、インターネットを使って調べることができます。しかし、もし不明な点があれば地元の不動産会社に尋ねてみるのもおすすめです。

・地域周辺状況などミクロ立地の把握
駅からのアクセス状況や公共交通機関の有無、新築の建築を想定する場合は「用途地域(1種、2種住居地域、住居地域、商業地域、準工業地域かなど)」「高度地域」「道路斜線」「北側斜線」など制限条項の確認や、ハザードマップによる万が一の避難場所の把握、避難経路の確認も行いましょう。さらに、医療機関や、コンビニ、スーパーなどの生活面での充実度を調査していきます。

一度物件を購入すると、5~20年程度は管理運営することが大半でしょう。中長期に安定した賃貸経営を続けられるかどうかを見極めるために、上記の3つは特に重要です。総務省のデータによると日本の人口は、2004年12月の1億2,784万人をピークに減少傾向となっています。2030年が1億1,522万人、2050年には9,515万人と、今後人口減少の拍車がかかることが予測されているのです。

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