不動産投資はキャピタルゲインとインカムゲインをトータルで考えよう

ZUU online / 2019年6月23日 13時30分

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(写真=cunaplus/Shutterstock.com)

不動産投資の収益について考えるとき、いわゆる「家賃収入-諸経費(ローン返済含む)」という構図でイメージしている人は多いことでしょう。たしかに、得られる家賃収入からローン返済分を含めた諸経費を差し引いて考えれば、その物件がもたらす収益上の価値(利回り)が見えてきます。それがいわゆる「インカムゲイン」をベースにした考え方です。不動産投資の基本とも言えるでしょう。

ただ一方で、不動産投資をインカムゲインだけで捉えるのは正しくありません。なぜなら不動産というのは、保有中の運用益だけでなく、売却したときにも利益(あるいは損失)を生む可能性があるためです。仮に1億円で購入した物件が1億2,000万円で売れたとしたら、2,000万円の利益が得られることになります(税金考慮せず)。このように不動産投資は、インカムゲインとキャピタルゲインのトータルで考えるべきなのです。

■不動産投資におけるキャピタルゲインとは?

ここであらためて、不動産投資におけるキャピタルゲインについて確認しておきましょう。キャピタルゲインとは、保有している物件の価値が上昇し、価格が値上がりすることによって、売却時に利益が得られることを指します。たとえば、保有物件の地価が上昇した場合、購入時の価格と売却時の価格に差益が生じ、キャピタルゲインが発生します。また、金融機関の不動産に対する融資が緩やかになれば、買い手が増え、売却時に差益が発生することもあります。単純に“売却益”と認識しておけばわかりやすいでしょう。

■不動産投資におけるインカムゲインとは?

一方で、インカムゲインについてはどうでしょうか。インカムゲインとは、保有している不動産を賃貸に出すことで得られる家賃収入がベースとなります。家賃収入からローン返済額を含む諸経費を差し引いた金額が、毎月のインカムゲインとなるわけです。キャピタルゲインが不動産の売却益であるのに対し、インカムゲインは不動産の“運用益”となります。毎月のように、継続的に発生するのが特徴です。

■不動産投資はキャピタルゲインとインカムゲインの合算で考えるべき

冒頭でも述べていますが、不動産投資は、キャピタルゲインとインカムゲインの両方を考慮に入れておかなければなりません。つい不動産投資というと、月々の家賃収入が得られる投資だと考えてしまいがちですが、実際には、キャピタルゲインによって大きな利益をあげている人も少なくありません。重要なのは、キャピタルゲインとインカムゲインという2つの利益を合算して考えるということです。

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