ヴィンテージ・マンションは投資対象になるか

ZUU online / 2019年7月15日 16時30分

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(写真=Wondervisuals/Shutterstock.com)

不動産業界では東京中心3区の頭文字をとって、CMC(千代田区、港区、中央区)と呼びますが、さらに渋谷区を加えた4つの区に建つ、居住することにステータスを感じる物件をヴィンテージ・マンションと呼びます。

2016年5月に株式会社東京カンテイが調査した、「ヴィンテージ・マンション&プレミアム・マンション 2016」によると、ヴィンテージ・マンションの特徴は、

① 築10年以上経過している
② 中古流通事例の90%以上の坪単価が300万円以上
③ 立地の用途地域が住宅系(≒住居系用途地域)
④ 物件の専有面積が100㎡以上(場合によっては90㎡以上)

といったフィルターで物件選定が行われています。

それによりますと、対象物件は、港区15物件、渋谷区6物件、千代田区6物件で、最高平均価格は、千代田区三番町にあります「三番町パークテラス桜苑」の988万円と坪1,000万円に届きそうな価格帯です。(2015年12月時点)

このようなヴィンテージ・マンションが、マンション投資の対象になった場合、表面利回りその他がどの程度になり、投資対象となり得るのかについて考察を加えてみましょう。

■ヴィンテージ・マンションの賃借人のペルソナ

ヴィンテージ・マンションの住人のペルソナ(具体的なユーザー像)は色々考えられますが、一般的には「高所得」「流行に敏感」「時間を無駄にしたくないため職住接近を強く求める」「プライバシーやセキュリティーの厳重さを求める」などが挙げられます。

賃貸人である投資家からすると、ヴィンテージ・マンションを購入することは高額な投資となりますので、賃借人が何を求めているのかの事前調査がとても重要となります。

今回は、あくまで賃貸物件として貸し出すことを前提としますので、賃借人のペルソナを、下記の条件で考えてみます。

「35歳独身男性、大手町の外資系企業に勤務。平日はかなり遅くまで働くので、平日は寝るために帰宅するだけの家で良い。年収は2,000万円超。流行には比較的敏感、ファッションや家具などインテリアにも興味があり、休日は、スポーツジムに通う。たまには自分で料理もするが、大きなスーパーマーケットなどは必要なく、ある程度の日用品を手近で揃えられれば十分」

■東京ツインパークスの例

このペルソナに合いそうな物件として、候補に上がるのが、都営大江戸線 ゆりかもめ汐留駅から徒歩3分、JR山手線新橋駅から徒歩10分に立つ、東京ツインパークスです。2002年9月竣工、レフトウィング、ライトウィングの2つからなる高層マンションで、海側に面した部屋からは、レインボーブリッジや、浜離宮が眼下に見渡せる物件です。汐留にありながら港区アドレスであり、内装は高級ホテルを連想させ、入り口から左右のそれぞれのタワーに分かれる共用部分は、まさにホテルライクな物件です。

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