空室でも家賃が保障される「サブリース」とは?リスクも解説

ZUU online / 2019年6月20日 12時0分

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出典:Getty Images

安定した家賃収入を得られる不動産投資は、手堅く手離れの良い投資として、会社員や公務員の方にも人気が出てきている投資手法です。

しかし、不動産投資家が最も不安に思っているのが、空室リスクではないでしょうか?

とりわけ、ローンを組んで月々の支払いがあった場合、家賃は入ってこないのに、支払いだけがかさんでしまい大赤字なんてことも想定されます。

そんな空室の不安の解決策の一つが「サブリース」です。

管理会社が家賃を保証してくれることで、空室リスクに怯える必要がなくなります。

ただし、サブリース契約さえ結んでしまえば安心というわけではありません。

今回は、サブリースをテーマに、仕組みやメリット・デメリット、気を付けるポイントについて解説します。

■ サブリースとは?仕組みは?

サブリースとは、不動産管理会社などの業者がオーナーと契約を結んで部屋を借り、借りた部屋を入居者に貸す契約のことです。

サブリース契約がなければ直接のオーナーが貸主、入居者が借主ということになりますが、業者が間に入り、オーナー視点では借主、入居者視点では貸主の立場となります。

サブリース契約を結ぶことによって、オーナーは管理会社から家賃を受け取る形になります。

ただし、実際にこの支払いの原資となっているのは入居者の家賃。

管理会社はサブリース手数料として入居者の家賃から一部を差し引いたものを、家賃としてオーナーに送金します。

空室時は(入居者からの)家賃収入はないのに、(オーナーに対する)家賃の支払い義務がありますが、たくさんの物件でサブリース契約を結び、手数料を得ることで、その一部が空室となったときでもオーナーに支払う必要がある損失への補てんの原資をつくっています。

■ サブリースのメリット

サブリースのメリットは以下の二点です。

  • 空室や滞納で家賃収入が途絶えるリスクを軽減できる
  • 不動産を管理する手間が省略できる

サブリース契約を結んでおくことによって、管理会社が滞納を起こさない限りは、空室であろうと、入居者が家賃を滞納していようと、家賃を受け取り続けることができます。

不意に空室になってしまうこと、その後中々入居者がつかないことから解放されるため、安定した収益計算を行うことが可能になります。

また、入居者が家賃を滞納した場合の催促を含め、入居者の募集や問い合わせ対応など、不動産投資の面倒ごとの大半をサブリースを行っている業者に任せることができるため、手間なく不動産を運用し続けることができます。

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