マンション投資、初心者は「新築」と「中古」のどちらから始める?

ZUU online / 2019年8月5日 10時40分

写真

(画像=PIXTA)

不動産投資ではさまざまな投資対象があるが、初心者が一番迷いがちなのが、「新築」と「中古」のどちらにするかだろう。新築マンションと中古マンションでは、どちらが不動産投資ビギナーに向いているのだろうか。

不動産投資の基本的な収益構造

不動産投資で得られるリターンは、インカムゲインとキャピタルゲインのふたつだ。インカムゲインは不動産を賃貸して得られる家賃収入で、キャピタルゲインは、購入価格より高値で不動産を売却して得られる差益のことだ。

不動産は一般に高額で、数万円から売買できる株式投資とは規模が違う。このため、購入した物件をすぐに売却して利益を得るのは容易ではない。初心者ならインカムゲインを狙うことになるだろう。

新築と中古を4つのポイントで徹底比較 利回り、入居率の違いは?

物件を選ぶ際の判断基準はいくつかある。主な4点を取り上げて、新築マンションと中古マンションを比較してみよう。

(1)利回り 物件価格が安いほど大きくなる

「利回り」とは、簡単に言えば「投資額に対してどれだけ利益が得られるか」という指標だ。不動産投資では、以下の計算式で計算される。

利回り=年間の家賃収入÷物件価格×100(%)

この式からも分かるように、物件価格が安いほど利回りは大きくなる。したがって、一般的に利回りは、物件価格の安い中古マンションのほうが、新築マンションよりも大きくなる。新築マンションは、家賃こそ高く設定できるが、物件価格も高くつく可能性が高いからだ。

(2)入居率 物件が新しいほど高くなる傾向

入居率も不動産投資の大切な要素だ。これについては、一般的に新築マンションのほうが有利だろう。建物のグレードが高く、最新の住宅設備を備えた新築マンションは人気が集まりやすく、空室に悩むことはほとんどないだろう。もちろん、中古マンションでも、リノベーションなどで築年数などの不利な点を補い、魅力的な部屋に造り変えることは可能だが、コストがかかる点は見逃せない。

(3)メンテナンス 築年数が増えれば修繕は必須

マンションは建築から年月がたつにつれ建物や設備が老朽化するため、良好な住環境を維持するためには定期的な修繕やメンテナンスが欠かせない。中古マンションを購入する場合、築年数から将来の修繕の時期を予測して、資金をためておく必要がある。新築マンションの場合は、購入後の10年間はこうした費用は(ためておいたほうがよいものの)必須ではない。

この記事に関連するニュース

トピックスRSS

ランキング