不動産投資の利回り相場は? 高利回りの物件を見分ける方法を紹介

ZUU online / 2019年8月8日 10時0分

写真

(画像=PIXTA)

株式やFXとともに、分散投資のひとつとして不動産投資を始める個人投資家が増えている。不動産投資で収支をプラスにするには、物件購入前に利回りをしっかりと見極めることが大切だ。そこで今回は利益を出せる利回りの相場や、計算方法について詳しく解説していく。利回りについて理解し、物件選びの参考にしてみてほしい。

■平均的な不動産投資の利回りは?

日本不動産研究所がおこなった「不動産投資家調査(2019年4月現在)」の調査結果によれば、東京都の中でも最も人気の港区、品川区、目黒区、大田区の4区で構成される城南エリアの期待利回りは、ワンルームタイプで4.3%となっている。2018年10月の同調査より0.1ポイント下がり、この調査で過去最も低い水準を更新した。墨田区や江東区など東京大手町まで15分以内の城東エリアの期待利回りは4.5%となっている。

主な地方都市にある賃貸住宅一棟の期待利回りは以下の表のとおり。

都市名 期待利回り
札幌 5.5%
仙台 5.5%
横浜 5.0%
名古屋 5.1%
京都 5.2%
大阪 4.9%
神戸 5.2%
広島 5.8%
福岡 5.2%

■利回りの種類

利回りには、表面利回りと実質利回りなどいくつかの種類がある。それぞれの違いについて解説していこう。

●表面利回りと実質利回り

表面利回りとは、物件価格と家賃収入のみを計算し、表面的な収益性を表した数値のことだ。それに対して実質利回りは維持管理費や税金など、物件を保有するコストも計上した利回りである。

表面利回りは「年間家賃収入÷物件の購入価格」で計算できる。これは物件に投資した金額を年間家賃収入でどれだけ回収できたかを示すものだ。しかしここでの計算に含まれるのは、物件の購入価格のみ。不動産を購入する際に必要な諸経費や、物件を維持するために支払う支出は想定されていない。

実質利回りは「(年間家賃収入-年間経費)÷(物件の購入価格+購入時諸経費)」で計算する。不動産を購入するには、税金などの諸経費が必要となる。また物件を維持するには管理料や修繕費用など、さまざまな支出が必要だ。これらを考慮していないと、実際に物件を所有し運用する際に、大きなマイナスとなる可能性がある。

では実際に表面利回りと実質利回りの差が出る場合をシミュレーションしてみよう。

マンションA マンションB
物件価格 2000万円 2500万円
家賃/月 8万円 10万円
表面利回り 4.8% 4.8%

この記事に関連するニュース

トピックスRSS

ランキング