マンション経営で注意したい「デッドクロス」とは

ZUU online / 2019年8月16日 17時40分

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(写真=Freedomz/Shutterstock.com)

マンション経営は長期運用が基本です。10年、20年と長い歳月をかけて運用を続けることで資産を形成していくことが可能です。また、マンション経営には様々な税金が発生しますので、タックスマネジメントも重要です。通常、所得税や法人税は利益に対して課税されますが、マンション経営においては実際には赤字にもかかわらず、税務上では黒字になり課税されてしまうといった逆転現象が生じることがあります。

「デッドクロス」と呼ばれるこの状況はどのように生じ、また回避すれば良いのでしょうか。本稿では、マンション経営で注意したいデッドクロスについて解説します。

■マンション経営で抑えておくべき「利息」と「減価償却費」

マンション経営は事業運営でもあります。事業運営では税引き後のキャシュフローで考えることが重要です。マンション経営では実際のお金の流れと税務上におけるお金の流れの2つを把握しておく必要があります。実際のお金の流れというのは、たとえば家賃収入や管理費等の実際のお金を考えると分かりやすいでしょう。

一方、税務上ポイントとなるお金の流れは、ローンの利息や減価償却費などが挙げられます。毎月のローン返済額は「元金」と「利息」に分かれ、「利息」については経費として計上できますが、「元金」については経費計上が認められていません。

そのため現金支出を伴い、経費計上が出来ない「元金」返済が大きくなると、税務上は利益が膨らみ、税負担が増えます。逆に現金支出を伴わず、経費計上が出来る「減価償却費」が大きいと税務上の利益を圧縮する効果があります。

実際には両方が組み合わさることになりますので、現状がどの状態かを把握することが重要です。

・元金返済<減価償却費のケース→税務上の利益圧縮
・元金返済>減価償却費のケース→税務上の利益が大きくなる

それではローン返済の「元金」部分と減価償却費はどのようなケースで逆転するのでしょうか。 要因の一つはローンの借り方の違いにあります。

●不動産投資ローンの返済方法は2種類

不動産投資ローンの返済方法は「元金均等返済」「元利均等返済」の2種類です。元金均等返済とは、購入した物件の返済額のうち、元金を一定額に設定して返済していく方法です。一定の元金に加えて利息を返済していくため、返済開始当初の返済額は大きくなります。しかし元金の減り方は早いため、その利息分、返済額も次第に少なくなっていくのが特徴です。

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