不動産投資で相続税を大幅に節税する方法とは

ZUU online / 2019年8月27日 17時40分

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(写真=smolaw/Shutterstock.com)

2015年に相続税が増税されてから、社会の節税に対する意識が大きく変わりました。これまで節税は一定レベル以上の富裕層が行うものであり、一般人にはほとんど関係がないと思われていましたが、増税によって相続税を課される人が一気に増えたためです。

相続税の節税についてはさまざまな方法がありますが、中でも効果が大きいと言われているのが不動産投資です。本稿では、不動産投資を用いた相続税の節税方法について説明します。

■社会の節税意識を変えた相続税の増税

2015年1月、相続税が増税されました。その内容は、税率が最大で55%になった上に基礎控除が4割も減らされるというものでした。これにより、これまで相続税とは無縁だった一般的な社会人でも、相続税を課税される可能性が一気に高まりました。

これによって、東京都23区に限定すると、亡くなった人の6人に1人が相続税の課税対象になったと言われています。このことが原因で、相続税の節税意識も大いに高まっています。

■相続税はどのように算出されるか

相続税は、人が亡くなった際、その財産を相続した人に課される税金です。相続税は、財産から債務や葬儀費用、基礎控除を差し引いた金額に課されます。

財産にかかる基礎控除の額は、「3,000万円+600万円×法定相続人数」です。この基礎控除額を超えなければ相続税はかかりません。

相続税の課税対象となるものは、広範にわたります。現金や不動産・有価証券などはもちろんですが、立木や書画骨董、電話加入権なども含まれます。また、相続開始前3年以内の贈与財産に関しても相続税がかかるため、注意が必要です。

相続税は、イメージ的には、以下の計算式で算出されます。

相続税額=(財産-基礎控除)×相続税率

■不動産投資は相続税の節税に効果的

相続の節税の中でも、不動産投資は効果が高いと言われています。その理由として、不動産には評価額があるためです。1億円の現金を相続する場合、その評価は1億円であり、課税対象額も1億円のままです。一方、不動産は現金よりも財産評価が低くなります。

不動産の場合、建物と土地の評価額は分けて算出します。建物は固定資産税評価額で計算しますが、概ね時価の60~70%です。これは自宅用の建物の場合ですが、投資用不動産であれば、評価をさらに下げることができます。

具体的には、借家権割合という数値を控除することができるのですが、借家権割合はほとんどの建物で0.3となっています。つまり、先ほどの固定資産税評価額からさらに30%程度減額できることになります。

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