どう読む?東京オリンピック後の不動産市況を予測

ZUU online / 2019年9月2日 11時10分

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(画像=Roman Babakin/Shutterstock.com)

東京オリンピックという一大イベントを来年に控えて、不動産投資家の間ではオリンピック後の不動産市況が大きな関心の的となっている。今回はオリンピックが不動産の需給バランスに影響を与える要因をピックアップし、それらのインパクトを評価して、今後の不動産市況を占ってみよう。

(1)人口推移

不動産を購入したい人が多いほど需要は増加する。これには人口の増減、景気の良しあし、海外からの投資、訪日客などが大きな影響を及ぼす。加えて、消費税の増税など、生活に関連する法律が改正される前後で、需要が変動するケースが少なくない。

その中でも、人口は需要に大きな影響を及ぼす要因のひとつだろう。日本はすでに人口減少が始まっている。総務省統計局の統計によると、人口のピークは2010年で1億2,800万人、2019年は1億2,600万人となっており、2030年には1億1,900万人に減少すると予測されている。(内閣府の「令和元年版高齢社会白書」より)

全国の人口はピーク時から900万人近く減少することになる。当然、需要は減少すると考えられるが、逆に、2018年実績で人口が増加している地方自治体が7つある。東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、福岡県、沖縄県だ。街としての利便性が高く、就労機会も多い地域であれば、不動産需要は堅調に推移するだろう。

また、訪日客による人口増加も見逃せない。観光局の資料によると、2018年実績で訪日客数は3,100万人となった。国土交通省は訪日客数の目標を2020年で4,000万人、2030年には6,000万人としており、これは人口減少による不動産需要の低減を補う強力な要素となり得る。事実、都心部ではマンション用地とホテル用地の取り合いが起きている。

一方で、土地の供給を左右する要因には何があるだろうか。少子高齢化によって人口が減少しているが、高齢者の増加にともない、死亡数も増加している。厚生労働省の統計では、年間死亡数は2003年に100万人を超え、2018年の死亡数は約136万人で、今後も増加すると予測されている。

親世代の高齢者層が亡くなると「代替わり」にともない、相続が発生する。子世代の長男と長女で夫婦になっていると、夫方と妻方の双方から遺産として不動産を相続するケースがある。その場合、利用できない不動産が生じることもあり、相続の起因で不動産が市場に供給されるようになるだろう。

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