中古住宅購入を検討している人が知っておくべきホームインスペクション

ZUU online / 2019年9月26日 14時5分

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(画像=jeffy11390/Shutterstock.com)

2018年4月1日に改正宅建業法が施行されました。

改正のポイントは、既存(中古)住宅を売買する際、媒介契約を受託する宅建業者が売主・買主に対して、ホームインスペクション(住宅診断・条文では「建物状況調査」)についての説明することが義務化されたことです。中古住宅の購入を検討している人にとっては、非常に重要な法改正と言えるでしょう。

日本の不動産は新築偏重であり、優良な中古物件が流通する環境が確立していないことや、空き家対策が今後の住宅政策として最重要課題となっていることが法改正の背景にあります。新築から中古へのシフトを促す住宅政策の中で、中古住宅を安全に売買できる環境をつくるために定められたのが、ホームインスペクションについての説明義務なのです。

ただし、ホームインスペクションの実施自体が義務なのではなく、売買を仲介する宅建業者がそれについて説明する義務があるという点に注意が必要です。

■ホームインスペクションの概要

ホームインスペクションは売主、買主のどちらが実施しても構いませんが、買主が行う場合は売主の了解が必要です。

売主側が実施する場合は、物件の瑕疵担保責任を問われないようにする目的や、保証を付けることで売りやすくする目的が考えられます。

①:売主に対してホームインスペクションをするかどうかを確認し、実施する場合は専門業者を斡旋するかどうかを伝える。

②:対象物件が過去にホームインスペクションを実施したことがあるかどうかを説明する。実施している場合は調査結果の概要も説明する。

③:建物の構造上の主要部分の調査結果について、売主と買主双方が確認し、確認した事項について書面に記載して交付する。

上記の3点が義務化されたことで、売主・買主は専門家による建物の調査報告を確認することができ、お互い納得した上で中古物件を売買できるようになりました。

■ホームインスペクションのポイント

建物状況調査は一定の講習を修了した建築士だけが担当できることになりましたが、建築士にとっても未経験の新業務であり、現時点ではスキルに差があるようです。したがって、建物状況調査の依頼先は十分に比較検討して選ぶ必要があります。

国土交通省のガイドラインでは、「建物状況調査を実施する調査員は仲介業者と資本関係などがある場合は、中立性の確保のためにその事実を依頼者に説明して了解を得なければならない」とされています。

実際は、仲介業者と何らかの関係がある調査員が多く、その場合は調査結果の信憑性に疑問が残ります。ちなみに、欧米では中立的第三者の調査員が実施しています。

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