不動産所有者が知っておくべき固定資産税、事業税、所得税を理解しよう!

ZUU online / 2019年9月27日 14時5分

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(画像=supawat bursuk/Shutterstock.com)

更地や貸家建付地を所有していると、固定資産税や都市計画税、事業税などが課税されます。税金は、賃貸経営を行う上のコストです。それらを合法的に減らし、資金の流出を防ぐ必要があります。不動産賃貸経営でかかる税金の種類とその節税方法を見ていきましょう。

■固定資産税・都市計画税

土地オーナーにとって最も馴染みが深い税金は固定資産税かもしれません。毎年1月1日(賦課期日)現在の固定資産台帳に所有者として登録されている人に普通徴収の形式で課税されます。よって、年の途中で新築物件を建築した場合は、翌年から課税されることになります。固定資産税は、土地や建物、設備などの固定資産を所有している限り毎年課税されます。

さらに、法律で定められた都市計画区域内に土地があれば、都市計画税も課税されます。この2つを「保有税」と呼ぶこともあります。

●固定資産税の計算式

税額=課税標準(固定資産評価額)×1.4%

●都市計画税の計算式

税額=課税標準(固定資産評価額)×0.3%

したがって、保有税の税率は1.7%(1.4%+0.3%)です。

では、固定資産評価額はどのようにして決まるのでしょうか。

土地は公示地価などの7割程度、建物は建築費の5割程度が目安です。マンションの場合、敷地面積に対して所有持ち分が計算され、それに課税されます。戸建に比べると土地の持ち分が少ないため、土地の固定資産税の負担は小さいと言えます。

土地、家屋の価格は基準年度(3年ごと)に評価替えされ、原則3年間は据え置かれます。さらに、土地については負担が急激に増えないようにするため、負担調整措置等の特例があります。

■保有税の計算の特例

土地の上に賃貸住宅を建築すると建物の分の税金が発生しますが、単純合計額よりもは少なくなります。土地の上に住宅を建てると、土地・建物ともに軽減税率が適用されるからです。

課税標準の特例

固定資産税
税率 1.4%
小規模住宅用地(200平方メートル以下/戸) 評価額×1/6
一般住宅用地(200平方メートル超/戸※) 評価額×1/3

都市計画税
税率 0.3%
小規模住宅用地(200平方メートル以下/戸) 評価額×1/3
一般住宅用地(200平方メートル超/戸※) 評価額×2/3
※ 家屋の床面積の10倍が上限

このように、更地のまま保有するよりも、マンションや賃貸住宅を建てて住宅地として活用したほうが、固定資産税の軽減につながります。

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