不動産投資人気の理由の一つ超低金利はどこまで続く? 金利上昇リスクは?

ZUU online / 2019年9月19日 8時0分

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(写真=eamesBot/Shutterstock.com)

不動産投資はひと昔前まで一部の富裕層や高所得者だけができるビジネスでした。しかし最近は超低金利の環境のためビジネスパーソンの副業としても利用されています。気になるのは、この低金利がいつまで続くかです。本記事では、不動産投資リスクの一つ「金利上昇の可能性はないか」について解説します。

■不動産投資は低金利になるほど手のこりが増える

2019年9月時点、日本では異次元緩和によって低金利が続いています。民間の金融機関における住宅ローンの金利も1%以下が目立つ傾向です。低金利は住宅ローンに限った話ではなく、さまざまなローンに波及しているため、新規ビジネスの立ち上げ時の融資でも有利な状況といえます。その中の一つの選択が、不動産投資です。不動産投資で得られる収入では、家賃収入から費用を差し引きます。

費用には当然ローンの返済費用も含まれるため、低金利になるほど手残り(最終的な収入)が増加し有利です。

■ピーク時金利との比較!2,000万円借りて約1,600万円の差

「イールドギャップ」の観点からも低金利が不動産投資に有利といえます。イールドギャップとは、投資物件の利回りから借入金利を差し引いた値のことです。物件の利回りが同じでも、借入金利が低いとそれだけイールドギャップを確保できます。そのため、現在の超低金利は結果的に投資効率を高めることになり不動産投資に有利といえるのです。

銀行の変動金利型(基準金利)の推移を見ると、1990・1991年には最高で8.5%まで上昇しましたが、2018年12月には2.475%で推移しています。例えば、2,000万円を元利均等返済・金利8.5%・返済期間20年でローンを契約すると、返済総額は約4,166万円です。一方、同条件で金利だけを2.475%に変更すると、返済総額は約2,538万円です。

約1,600万円も支出を抑えられることを考慮すると、いかに低金利が不動産投資にとって有利に働くかがよく分かるでしょう。

■少なくとも2020年春までは低金利維持を確約

低金利の背景には日本銀行の低金利政策が関係しています。日本銀行の低金利政策では、低金利で融資を実施することによって企業向け・個人向け融資の活性化させることが目的です。金利は直接的に下がっているわけではなく、「フォワードガイダンス」で間接的に下がっています。フォワードガイダンスとは、中央銀行における将来の金融政策の指針です。

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