不動産投資の家賃下落が怖い! リスクを最小限にとどめるポイント

ZUU online / 2019年11月7日 8時0分

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(写真=Watchara Ritjan/Shutterstock.com)

不動産投資で失敗しないためには、将来の家賃下落を想定して返済計画を立てることが重要です。この家賃下落の予測が甘いままだと、見込んだ家賃収入が得られずに返済負担が大きくなるリスクがあります。そのポイントを解説していきます。

■新築時には周辺相場より割高なプレミアム家賃を設定できる

一般的な不動産投資では、新築時のプレミアム家賃の期間を経て、築年数が長くなるにつれて家賃が下落していきます。プレミアム家賃とは、新築時のみ、周辺相場よりも高い家賃を設定しても入居者が決まりやすいことを指します。相場よりもどれくらい高い設定にするかは、オーナーや管理会社の方針にもよりますが、「1〜2割程度ではないか」という目安が業界関係者の間では一般的となっています。

■築年数が1年長くなるごとに、家賃は平均1%下落する

このプレミアム家賃の期間は、初めに契約した入居者が退去するまで続くことが一般的です。その後、築年数とともに家賃が下落していきます。具体的な家賃の下落率については、総務省が三井住友トラスト基礎研究所をヒアリングしたレポート内で、次のように解説しています。

どの地域においても、借家住宅の経年劣化による家賃の下落率は年率に換算すると1%程度だろうと、市場関係者の間では言われている。
引用:総務省統計局「借家家賃の経年変化」

この年率1%程度の家賃下落を織り込んで返済計画を立てなければ、現実とのギャップが大きくなります。例えば、家賃8万円の設定で、毎年1%前後の家賃下落が続くと、10年後の家賃は7万円台前半まで下がります。

■賃貸ニーズが好調なエリアでは家賃変動率がプラスになることも

ただし「家賃下落率=年率1%」というのは、あくまで全国的な平均値であり、例外もあります。賃貸ニーズが高いエリアでは、家賃下落率が低い(または下落が起きない、家賃相場が上がる)ケースもありますし、賃貸ニーズが低いエリアでは逆もあり得ます。

賃貸ニーズが高いエリアの例としては、沖縄県の一部地域があります。沖縄県では、リゾート開発が進む地域を中心に、家賃(1R〜1LDK)が次のような上昇傾向にあります。

・那覇新都心:24.7%上昇
・宮古島市:4%上昇
・石垣市:7.6%上昇
出典:おきぎん賃料動向ネットワーク調査(2018年)
※中古家賃44,900円を100%とした場合の変動率

また、2025年の大阪・関西万博やIR(カジノを含む統合リゾート)に沸く大阪では、エリア全体の賃料変動率がプラスで推移しています。
参照:日本不動産研究所「第12回 国際不動産価格賃料指数」(2019年4月現在)

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