利回りアップ! 低金利時代のレバレッジ投資術とは

ZUU online / 2019年11月12日 8時0分

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(写真= jesterpop/Shutterstock.com)

自己資金1,000万円を賃貸マンションに投資して、利回り5%とする場合、リターンは50万円にしかなりません。そこで4,000万円をローンで調達すれば、投資資金は総額5,000万円、リターンは250万円に膨らみ、利回りは250万円÷1,000万円=25%にはね上がります。

これがレバレッジ効果です。特に今の超低金利時代には、このレバレッジ効果をぜひとも活用するべきです。

■低金利の今こそレバレッジ効果を狙え

レバレッジ(leverage)とは、もともと英語で「梃子」を意味します。金融用語では、借り入れを利用して自己資金以上に大きな取引を実現する運用手法を指し、株式・FX・商品取引などで幅広く活用されています。レバレッジを効かせると大きなリターンが期待できますが、裏目に出た場合は損失も大きくなります。レバレッジの利用には、リスクを抑えるためのコントロールが欠かせません。

●決め手は実質利回りと金利水準

不動産投資におけるレバレッジとリスク管理の鍵を握るのが、賃貸経営の実質利回りと金利水準です。

(利回り)
経費などを考慮せずに、家賃収入÷物件投資額で計算するのが表面利回りです。物件広告に掲載されているのは、一般的にこの表面利回りです。一方で、賃貸経営には修繕費・税金・水道光熱費・保険料などさまざまな経費がかかります。賃貸収入に占める諸経費の割合は、おおむね2割から3割の範囲とされています。これらの諸経費を考慮し、(家賃収入-諸経費)÷物件投資額で計算するのが実質利回りです。

利回りは、空室状況によっても変動します。実質利回りを上げるには経費のコントロールとともに、稼働率向上が決め手となります。

(金利水準)
金融機関が提示する金利は、担保の有無と使途によって変動します。同じ不動産担保ローンでも、使途を限定しないフリーローンに比べて、いわゆるアパートローン(賃貸用不動産の購入・増改築・修繕への充当を条件とするローン)の金利は低めに抑えられています。

アパートローンの金利は金融機関によっても異なります。地方銀行・信託銀行の金利はノンバンクより低めに設定されていますが、その代わり、融資審査は厳しくなりがちです。

●レバレッジ効果で利回り3倍にアップ

アパートの供給増などもあって、以前より多少数値は悪化しているものの、賃貸経営の実質利回りは5%以上の水準を維持しています。その一方で、アパートローンの金利は歴史的な低金利の恩恵を受けて、変動金利なら2.5%前後にとどまっています。

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