不動産担保ローンを活用! 空室回避で安定した賃料確保と返済計画を

ZUU online / 2019年11月13日 8時0分

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(写真=7th Sun/Shutterstock.com)

賃貸マンションに投資するに当たり、不動産担保ローンを活用することは有効な選択肢の一つです。ローンを通じて、質的にも量的にもより競争力のある物件取得も実現でき、利回りアップにつながります。いわば“借金”ですから返済が心配ですが、空室を極力回避して安定した賃料を確保できれば、無理なく返済することができます。そのためには、利便性や建物のクオリティーの点で競争力の高い、価値ある物件を選ぶことが欠かせません。

この記事では、ローンを利用する場合の返済プランの組み方、稼働率アップにつながる物件の選び方を解説します。

■返済計画をシミュレーションしよう(借入額を抑え返済期間は短めに)

ローンを活用して賃貸マンション投資を検討するなら、返済計画のシミュレーションはマストです。住宅ローンなら勤め先の給料を返済に充てますが、アパートローンの場合はあくまで賃貸収入が返済原資です。家賃収入と諸経費を時系列に展開し、差し引き収支(NOI:ネット・オペレーショナル・インカム)をローン返済に充当します。

最近は35年のローンを組めますが、あまりに長期のローンはどうでしょうか。もちろん返済期間が延びれば利息負担はかさみますが、それだけではありません。

ローン返済が終わってはじめてNOIで家計が潤うわけですが、30年先まで待てるでしょうか? しかも30年後には、住まいのトレンドもすっかり変わっているかもしれません。例えば、30年前のワンルームマンションで大流行した3点ユニットバスは、今や不人気の象徴です。現代の間取りのワンルームが果たして30年後にも受け入れられるかどうかは、誰にも予測できません。

ローンを組むなら、返済期間は極力短めに、借入額は適正水準に抑えるのが王道です。

■利回り向上の決め手は稼働率

では安定したNOIのために、何を優先すべきでしょうか。まず考えなくてはならないのは、稼働率の向上です。満室を極力維持しておかないと、安定した家賃を確保できません。

空室率は、利便性が高いエリアほど低くなる傾向にあります。近畿圏では、京都府・兵庫県がいずれも13%前後であるのに対し、大阪府は1桁台にとどまっています。空室が出た場合の募集期間も、兵庫県が6ヵ月を超えるのに対して、大阪府は5ヵ月強です。

ちなみに3大都市圏・4大地方都市(札幌市・仙台市・福岡市・広島市)以外の地方は、厳しい状況にあります。例えば、静岡県の空室率は20%を超え、募集期間も9ヵ月に達しています。

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