住宅ローンの返済を始めたばかりなのに夫が転勤になりました。子どももまだ小さいので、家族でついて行き、新居を賃貸に出しても問題ないですか？

念願のマイホームを購入したのに、突然転勤の辞令が！ そんなとき、「子どももまだ小さいし、家族みんなで引っ越して、数年後、転勤から戻ったときにはマイホームに住めるようにしたい。でも住宅ローンと引っ越し先の家賃を両方払うのは厳しいから、できればマイホームを賃貸に出しておきたい」と考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。   そこで今回は、住宅ローン返済中に新居を賃貸に出すことはできるのか、どのような問題があるのかについて考えていきます。

住宅ローン返済中に賃貸は基本的にはNG

転勤が頻繁にある人であれば、自宅を購入することよりも、転勤になってもすぐ引っ越しができるように賃貸住宅を借りることを選ぶでしょう。しかし、基本的に転勤がない人であれば、賃貸に住むよりマイホームを持ちたいと考えるのではないでしょうか。よく「自分の城を持つ」という表現を耳にするように、マイホーム購入に憧れを持つ人は多いと思われます。
 
しかし時には、念願のマイホームを購入し、住宅ローンの支払いが始まったばかりなのに、転勤が決まってしまった！ ということもあるかもしれません。
 
転勤から戻ってきたときに住めるよう、マイホームを手放さなかった場合、住宅ローンを返済しながら転勤先の家賃も支払うことになるため、負担が増してしまいます。
 
家賃補助を受けられるケースもあるかと思われますが、支給額が単身で住む程度や家賃の足し程度ということも多く、家族で住むとなるとそれなりの家賃を払わなくてはならない場合もあります。そんなとき、マイホームを賃貸に出せば負担が減るのでは？ と考える方もいらっしゃるかもしれません。
 
しかし、住宅ローンは借り入れた人とその家族が住むときに借りることができるローンのため、賃貸に出した場合は基本的に契約違反に当たり、契約解除となってしまう可能性があります。
 
それでは、住宅ローン返済中にマイホームを賃貸に出すことは、絶対に不可能なのでしょうか？
 

賃貸用ローンに借り換える

前述のとおり、住宅ローンは借入人本人とその家族が住む場合に借りられるローンのため、賃貸に出した場合は基本的に利用できなくなります。
 
ただ、住宅ローンに限らずとも、他に利用できるローンはあります。
 
購入した家を賃貸に出すことは「不動産投資を行う」とも考えられます。不動産投資の際は、銀行から購入費を借りてローンの支払いをしつつ、同時に家賃収入を得るケースが多くあります。このときに借りているのは不動産投資用ローンやアパートローン、賃貸用ローンなどと呼ばれる事業用ローンとなります。
 
住宅ローンに比べて金利が高いことや、住宅ローン控除が利用できないといった注意点はありますが、これらのローンを利用すればマイホームを保有したまま別の所に住むことが可能になります。
 
ただしローン借り換えの際には、借りていた住宅ローンの一括返済と新規に借り入れを行う際の手数料など、コストがかかります。
 

借り入れをしている銀行に相談する

しかし、上記のように事業用ローンに変えてしまうと、マイホームに戻ったとき「高い金利の事業用ローンを支払い続ける」もしくは「再び住宅ローンに借り換える」必要があり、どちらを選んだとしても手間やコストがかかってしまいます。
 
ローンの借り換え以外の方法は基本的にありません。しかし、全く手だてがないわけでもなく、銀行に相談することで解決方法が見つかる可能性もあります。
 
銀行によっては相談に応じ、解決策を提案してくれることもありますし、一定期間の転勤などやむを得ない事情がある場合は、住宅ローンを返済しながら賃貸に出すことを認めてもらえるケースもあるようです。
 
ただし、賃貸に出すことが認められた場合でも、住宅ローン控除は利用できなくなります。これは控除の対象が借入人本人やその家族に限られるためであり、控除の期間中に戻ってきた場合には、再度、住宅ローン控除を利用することができます。
 
何はともあれ、まずは金融機関に相談することをおすすめします。気付かれないだろうと黙って賃貸に出したとしても、金融機関が送った郵便物が返還されるなどして、違う人が住んでいると知られてしまうことがあります。
 
契約違反が見つかったときは、最悪の場合、借入金の一括返済を求められる可能性もあるため、注意しましょう。
 

まとめ

住宅ローンを利用中にマイホームを賃貸に出すことは、基本的にはできません。
 
ただし、転勤などやむを得ない事情がある場合は、借り入れをしている金融機関に相談してみましょう。事業用ローンなどへの借り換えの提案や、場合によっては住宅ローンを利用しながら賃貸に出すことが認められる可能性もあります。
 
黙って賃貸に出した場合、郵便物の返還などで金融機関に知られることもあり、最悪の場合、契約違反として借入金の一括返済が求められる可能性があります。まずは、早めに金融機関に相談してみることが大切です。
 
執筆者：吉野裕一
夢実現プランナー