住宅ローン控除を受けるために確定申告をします。友人から「控除を受けられない住宅もある」と聞いたのですが、どういうことですか？

ファイナンシャルフィールド / 2025年2月1日 23時50分

ローンを組んで住宅を取得したら、確定申告を通じて住宅ローン控除を受けられます。年末における住宅ローン残高の0.7％が、最長で13年間にわたって控除されます。住宅ローン控除は納税額から直接控除される「税額控除」の仕組みであるため、節税効果が大きいという特徴があります。しかし、住宅によっては住宅ローン控除の対象にならないため、注意しましょう。

住宅ローン控除の要件と対象外となる住宅

住宅ローン控除を受けるためには、以下のように実際に住む「住宅」と「住む人」に関する要件が設けられています。

・住宅取得後6ヶ月以内に入居し、引き続き居住していること
・家屋の床面積（登記面積）が50㎡以上であること
・床面積の2分の1以上が、専ら自己の居住の用に供されるものであること
・民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
・住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済するものであること
・控除を受ける年の所得金額が2,000万円以下であること
・長期優良住宅建築計画の認定通知書（又は低炭素建築物新築等計画の認定通知書）及び住宅用家屋証明書などにより証明されたものであること
※国税庁「マイホームを持ったとき」より引用

「専ら自己の居住の用に供されるもの」である必要があるため、別荘やセカンドハウス、投資用の賃貸物件は住宅ローン控除の対象外です。また、自分自身が居住しない家族のための住宅も、控除の対象外となります。

他にも、返済により返済期間が10年未満になった場合、「住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済するものであること」に該当しなくなります。この場合、該当する年以後は住宅ローン控除を受けられません。

また、2024年1月以降に建築確認を受ける新築住宅に関しては、省エネ基準に適合しない住宅は控除対象外となります。日本政府は2030年度までに温室効果ガスを46%削減し、2050年までにカーボンニュートラルを達成する目標を掲げている関係もあり、省エネ基準を満たさない住宅は住宅ローン控除を受けられない仕組みとなりました。

ただし、2023年12月31日までに建築確認を受けている場合は、省エネ基準を満たさなくても借入限度額を2000万円として住宅ローン控除を受けられます。

確定申告で必要な書類

住宅ローン控除を受けるためには、初年度のみ確定申告が必要です（個人事業主は毎年必要）。確定申告で必要となる書類は、以下のとおりです。

・（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
・家屋の登記事項証明書
・住宅の工事請負契約書の写し又は売買契約書の写し
・（土地の購入に係る住宅ローンについて控除を受ける場合）土地の売買契約書の写し及び土地の登記事項証明書
・（補助金等の交付を受けた方）市区町村からの補助金決定通知書など補助金等の額を証する書類
・（住宅取得等資金の贈与の特例を受けた方）贈与税の申告書など住宅取得等資金の額を証する書類の写し

また、認定長期優良住宅または低炭素建築物の場合、以下の書類が必要です。

・都道府県・市区町村等の長期優良住宅建築等計画（又は低炭素建築物新築等計画）の認定通知書の写し
・市区町村の住宅用家屋証明書若しくはその写し又は建築士等の認定長期優良（又は認定低炭素）住宅建築証明書
・低炭素建築物とみなされる特定建築物の場合は市区町村の住宅用家屋証明書

必要書類を準備したうえで、確定申告の期限（2025年は3月17日）までに提出しましょう。

なお、購入する住宅が省エネ基準に該当しているかどうかは、事前に不動産会社か建築会社に確認しておくと安心です。

まとめ

住宅ローン控除を受ける際には、「住宅」に関する要件と「住む人」の要件が設けられている点に注意しましょう。また、初年度は確定申告が必要となるため、必要書類を揃えたうえで申告を済ませましょう。

住宅ローン控除は、所得控除ではなく税額から直接控除される「税額控除」です。節税効果が大きいため、要件を確認したうえで、確実に手続きを済ませましょう。