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中国不動産バブル崩壊の本質

Japan In-depth / 2021年9月25日 12時0分

中国不動産バブル崩壊の本質




澁谷司(アジア太平洋交流学会会長)





【まとめ】





・中国恒大集団、倒産の危機は避けられない。





・不動産バブルが弾ければ、習政権の存続に影響。





・不動産バブルの主因は、中央から地方へ派遣されたエリートの実績づくり。





 





昨今、中国の大手不動産会社、「中国恒大集団」のデフォルトの危機が叫ばれている。同社は約33兆円の負債を抱えているという(「阿里巴巴(アリババ)集団」と共にサッカーチーム「広州FC」を経営)。今年(2021年)8月、同社の創業者、許家印がトップの座から退いた。





さすがに、習近平政権は同社のデフォルトを看過できず、支援の構えを見せている。とりあえず、北京政府が当面、償還期限の迫っている利払いを肩代わりするかもしれない。そこで、マーケットには一時、楽観論も広がった。





だが、“自転車操業”をしている「中国恒大集団」がその場しのぎでデフォルトを回避しても、結局、倒産の危機は避けられないだろう(ここ数日、香港での株価が2.81香港ドル<約40円>を下回っている)。





同じく、中国不動産会社の大手、「SOHO中国」も左前となっている(香港での株価が2香港ドル<約28円>前後を推移)。そのトップ、潘石屹の同社売却案件が当局に阻まれ、潘は米国へ逃亡したとの噂が流れたが定かではない。





仮に、この大手2社が倒産すれば、中国不動産バブル崩壊が現実味を帯びると言っても過言ではないだろう(なお、他の不動産会社、碧桂園や万科企業も9月に入り、香港での株価が下落傾向にある)。





周知の如く、2012年秋、習近平政権が誕生して以来、北京政府は「鄧小平路線」(「改革・開放」)を捨て、「混合所有制改革」を打ち出した。同時に、「第二文化大革命」を発動している(最近「第二文革」が“本格化”)。かつての毛沢東的「社会主義路線」へ回帰しては投資や消費が伸びず、経済が傾く事は火を見るよりも明らかではないか。





実際、習近平政権発足後、当局の公表する華々しい数字とは裏腹に、中国経済は、ほぼ右肩下がりである。経済が低迷する中、不動産バブルが弾けたら、習政権の存続自体、危ぶまれるだろう。





さて、1990年代半ば、中国共産党は、国税と地方税の割合、約「45%対55%」から約「55%対45%」へと逆転させた。中央が税の確保を目指したのである。そのため、地方政府は税収が減った。そこで、自ら不動産売買を積極的に行い、税収の不足分を補ったのである。これが、不動産バブルの遠因の一つと考えられよう。





ただ、不動産バブルの本質は以下が主因ではないだろうか。





中央から地方へ派遣されるエリートは、地方での実績こそが出世の重要なメルクマールとなる。そこで、マンション建設、特に、商業施設を伴ったマンション群を建設すれば、GDPは急増するだろう。





他にもGDPを増やすには、オブジェ等を購入する手もある(例えば、庁舎の庭に値の張る現代アートの彫刻を置く)。しかし、それよりもマンションを建設すれば、不動産会社のみならず、鉄・コンクリート等の建設会社が潤う。電気・水道・ガス等のライフライン関連の会社も儲かる。そして、マンションに人が住めば、家電やインテリア製品が必要になり、購入するだろう。地方経済は活性化するに違いない。





けれども、中央から派遣されたエリートは、決してその地方に長く留まる事はない。赴任期間は限られている。彼らはGDP上昇の実績を持って、また他の地方へ赴任する。





当然、中央のエリートは、ある程度、市場調査を行ってマンションの建設に取りかかるだろう。だが、綿密な市場調査を行うことは少ないのではないか。また、そのマンションが、後でどうなるかは深く考えないだろう。本人の実績が何より大切だからである。





そのため、中国全土で200から300の「鬼城」(ゴーストタウン)が現出している(内モンゴル自治区オルドス市康巴什<カンバシ>新区の「鬼城」が有名)。「鬼城」には、少なくとも20億人から30億人が住めるという(40億人説もある)。つまり、中央のエリートをトップとする地方政府こそが、不動産バブルを創出したのである。









▲写真 内モンゴル自治区オルドス市康巴什新区付近に建設された集合住宅の密集地帯(2011年8月16日) 出典:Photo by In Pictures Ltd./Corbis via Getty Images





一方、地方の有力者としても、同地域の発展は望ましい。マンションが建てば、その周辺に必ず道路ができる。マンションに人が住めば、周囲に商店街ができ、街は賑う(これが中国の急激な都市化の一因かもしれない)。





ところで、不動産バブルは、おそらく中国人の気質も関係しているのではないか。事実、中国人は“投資”を好む。もっと正確にいえば、“投資”よりも“投機”を好む。一攫千金の夢を見る人が多い。





まず、自分が住むためのマンションを購入する。次に、余裕ができると、利殖用マンションを買う。中国の金持ちは、普通、マンションを2部屋、3部屋持っている。マンションを人に貸す場合もあるが、一般的に売買目的が多い。これも不動産バブルを作り出す一因となっているのではないか。





無論、中央政府は、個人の不動産売買を規制している。だが、「上に政策あれば、下に対策あり」である。北京がいくら規制しても、中国人は巧妙にその規制を逃れるようにして、不動産売買を行う。これが、中国不動産バブルの実態ではないだろうか。





トップ写真:中国・内蒙古自治区オルドス市のカンバシ新区を見下ろす中央広場を歩く数人の観光客と清掃員。30万人の居住者の収容を予定したが、居住率は10%未満に止まっており、ゴーストタウンと呼ばれている。(2011年8月16日) 出典:Photo by In Pictures Ltd./Corbis via Getty Images




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