都市再開発の規制強化で一極集中解消を！【日本経済をターンアラウンドする！】その１１

西村健（NPO法人日本公共利益研究所代表）

【まとめ】

・都市再開発、これ以上許容すると自民党「東京への一極集中」対策が難しくなる。

・都心の再開発を促進する法律の見直しは急務。

・「東京一極集中」解消には、国政選挙の争点・テーマとして国民的議論すべき。

　

「都心最後の一等地」と呼ばれる神宮外苑地区の問題の世論が沸騰している。いちょう並木の問題のお陰で注目を浴び、世論の関心も高まったわけだが、これ以外にも都心では都市再開発ラッシュである。高層ビルに囲まれた街は魅力もそれなりにあるが、景観や生活者や勤務者にとっての「ウェルビーイング」の面で多くの課題があるだろう。景観は阻害されるし、光は入らないし、空気の流れが変わる。反面、そうした生活者や勤務者以外の地権者にとっては相当魅力的なものになってくる。そもそも大事なのは、岸田政権が進める「デジタル田園都市国家構想」を実現するうえでこれ以上、都市再開発を許容すると、その実現を進めるうえでネックになると思われるからだ。自民党の公約で掲げた「東京への一極集中」対策もますます難しくなってしまう。

・外苑に見るビルの高層化の3つの転機

筆者も連載にて記事を書いたが、神宮外苑の再開発のメリットは、神宮球場など、税金を投入しないで建て替えが可能になったことなのは、まず明確にしておきたい。

三井不動産をはじめ批判が集まっているが、少しかわいそうな面もある。ディベロッパーにとってみれば、ビジネスはビジネス。社員が色々頑張って地権者を説得しまわって土地を集め、集積・集約する、そのために長年にわたり根気よく調整・コミュニケーションなど活動してきたのだ。

「空を金にする」という批判はあるが、経済のルールのもとで、高層ビルを建設、新たに地上の空間を部屋にして転売し、金に換えるだけにすぎない。新しい施設は莫大な公的負担、税金がかかるのは国立競技場の建設を見ればわかるわけだが、税金負担なしですむということは抑えておかないといけない。地価があがることも見込みながらも売却益をあげられるからだ。

ただ、外苑は日本初の風致地区に指定されていて、建築物の高さ制限があった。しかし、1969年に都市再開発法、2002年に都市再生特別措置法（都市再生法）、小泉政権下の「都市再生」のもと規制緩和が進み、新国立競技場や日本スポーツ振興センター本部ビルが建設されてしまった。外苑の再開発において重要な転機は3つある。