C&W、2024年上半期のインベストメント市況レポートを発表

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売買取引の動向： 投資用不動産の年間売買取引高は前年同期比2.7%の微減

足許の投資用不動産売買取引高を総括すると、過去12か月累計約8.0兆円、対前年同期間対比で2.7％の微減となった。投資家属性別でみると、J-REIT含む上場会社等が同11％減。パブリックマーケットの動向をみると、J-REITの借入金の平均残存年限は約4年、平均負債調達金利が0.7%近辺(4)と負債コストは低位安定しており、含み益も簿価の3割程度と安定。しかし金利上昇懸念によりNAV 対比で0.85倍程度と株価の上値が重い状況が継続しているため、2024年上半期に発表された自己投資口の取得価格総額（200億円）も2022年通年のピーク時（230億円）近くまで拡大、金利上昇懸念が払拭されるまでは物件買い控えの傾向は続く見通し。 これまで市場を牽引してきた海外投資家の取得額も同7％減。高金利環境が長く続いてきた欧米の不動産価格が回復に転じ始めたこと等からも、日本の不動産投資需要はやや減速を見込む。一方、これまで買い遅れてきた国内投資家（同17%）や事業会社（非上場不動産会社も含め同14%）の取得額は増加。ただし、事業会社はセールス・リースバックなどを通じたバランスシートのスリム化も加速しているため、2024年上半期のネット売買高でみれば、やや売り越しとなっている。

セクター別に取引動向をみると、2024年1月から5月の取引高では賃貸住宅が唯一取引額が前年同期で増加（22%）。インフレによる賃料上昇期待を背景に、引き続き個人等幅広い投資家から人気を集めているとみられる。一方、店舗（同-17％）、物流施設（同-13%）、オフィス（同-13％）、ホテル（-2.8％）の取引額は減少。店舗、オフィスについては賃料上昇による収益改善期待があり、ホテルについてはコロナ禍前以上の客室単価や稼働率を達成しているものの、投資適格性を満たす売却物件の不足に加え価格が高騰していることもあり、成約件数が減少した模様。物流施設については、売却物件不足に加え、首都圏の賃貸市場における需給バランス悪化や既存物件の賃料が概ね横ばい推移していることなどから取引が手控えられたとみられる。