C&W、2024年上半期のインベストメント市況レポートを発表

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プライシング：インフレ環境下のコスト上昇を反映してインカム収益は最低水準、しかしキャピタル収益は動かず

金融機関の貸出態度は良好であり、金利上昇局面でも日本の不動産投資市場への資金流入は継続している。収益不動産の資産規模も過去5年平均年率10％前後で拡大、国土交通省によれば証券化対象不動産総額は2023年度末には60 兆円近くに達した。資産クラス別にインカム収益率を概観すると、2022年半ば以降のインフレに伴う賃貸事業費用増加を価格転嫁できていないホテル以外のアセットクラス全てで記録上の最低値まで下落。価格上昇が減速しつつあるホテルも、2023年の年間平均宿泊単価1は、東京都内177米ドルと2018年度対比で5.3% 上昇、シンガポール（同27.2%増 )、 ロンドン（同25.2%増 ) 対比での割安感は高い。キャピタル収益率をみると、ホテル・物流以外のアセットは経年レンジの真ん中ないし上位に位置しており、質への逃避が継続する都心のオフィス・賃貸住宅では取得価格ベースのキャップレートが2％台の取引も散見された。しかし、投資家の一部は既に価格のピークが過ぎたと見ており、個別資産でみれば、リスク・プレミアムの格差は拡大、資産クラス別キャップレートの上限は上振れしていることには留意したい。

2024年上半期の主な大型取引を総括すると、価格調整の続くホテルのポートフォリオ取引が目立った。ほか、資本効率を改善するため、KKR傘下の企業間取引としてロジスティードが産業ファンド投資法人に保有物流施設等をセールスアンドリースバック（総額1,083億円） 。市場での売却物件が不足する中、 KKRは事業会社に対し事業用不動産のセールスアンドリースバックを通じたアセットライト化の実現を提案しており、2023年12月にも同様にセントラル・タンクターミナルからタンク・ターミナルの底地（総額78億円）を取得している。

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