C&W、2024年Q3 の東京オフィス市況レポートを発表

空室率は供給に連動し小幅に上昇、名目賃料の上昇は小幅ながら継続

グローバル不動産総合サービス会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（グローバル本社：米国イリノイ州シカゴ、日本本社：千代田区永田町、C&W）は、 東京におけるオフィス市況について最新のレポートを発表致しました。

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経済

2024年は令和6年能登半島地震の突発的な自然災害による影響や個人消費の弱さ等により、実質GDP成長率は前年比マイナス0.2％程度(2)、2025年は実質賃金が改善し、個人消費も緩やかに回復すること等を背景に同1.2％程度2と予想されている。2024年度の経常利益見通し(3)は前年比-1.0%。2024年度の経常利益の水準は過去10年平均を30%上回り(4)、企業の賃料負担能力は総じて底堅い。

東京都の雇用環境も国内雇用を上回る改善が継続。2019年第2四半期から2024年第2四半期にかけて、東京都の就業者数は年平均0.7%の増加（全国では同0.1%の増加）。産業別に雇用者数（原数値）の動向(5)をみると、卸売業・小売業は年平均2.0％減少したが、情報通信業は同5.5%（同5万人）の増加となり、産業集積効果の高いインターネット関連産業の雇用増加が、都内就業者数の増加を後押ししていく見通し。職種別に推定したオフィスを必要とする就業者数は同期間に年平均約1.6%（同6万人）(6)増加。在宅勤務の影響も一巡していることなどから、オフィス需要は着実に増加している。

需給

2024年第3四半期末の都心5区グレードAオフィス市場は、堅調な需要が供給を上回り、空室率は低下。年間ネットアブソープションは約11.1万坪と、新規供給量の減少により対前年比16.6％減だが、募集面積率は前年同期比2.4pp低下の4.7%、空室率は前年同期比1.8pp低下の3.3%となった。懸念されていた2023年以降の新規供給に関連した空室面積の増加は、当面のところ顕在化していない。個別事例をみると、大規模新築物件でテナントの入居時期が分散されたことにより、二次空室の発生時期も分散された事例や、既存テナントの館内増床で募集面積が埋め戻された事例が目立つ。

また、グレードアップ移転も引き続き増加傾向。2024年第3四半期に報道された1,000坪以上の移転事例（10件）では、自社ビルやグレードB以下のビルから新築及び未竣工のグレードAビルへ移転するケースが目立ち、大半のテナントがテレワーク等新しい働き方への対応を移転理由に挙げた。一方、1,000坪未満の移転事例（42件）では面積の拡張が半数を占めた。