C&W、2024年下半期のインベストメント市況レポートを発表
共同通信PRワイヤー / 2025年1月8日 13時0分
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バリューアッド投資家資金が広義の住宅セクターに流入
新規着工件数の減少にもかかわらず取引件数の増加が続く住宅セクターでは個人の存在感が高まっている。
2009年以降の属性別の売買取引動向を概観すると、継続する個人オーナーから法人への売却件数の増加が投資対象資産の拡大を後押ししてきた。海外投資家や事業会社なども参入する都心の住宅に対する需要は恒常的に増加が続いている。コロナ渦では年間26,000件近い流出が続いていた外国人を含む世帯数は2024年は年間約70,000件の転入となった。日本人を含めた東京都への純流入は年間約148,000件と、記録を更新している。長期滞在客向けサービス・アパートメントなど住まいのあり方も多様化しているため、用途転換や大幅な賃料改定などを通じたバリューアッドの機会に富む共同住宅や関連資産では、市場参加者の裾野が広がりつつある。
実需以外の投資資金も集める都心の共同住宅では、売買価格は鑑定価格を上回る傾向が強まり、売買取得価格ベースのキャップレートが2%台の取引も散見されている。
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築古物件が増加する中、追加投資負担を考慮したパフォーマンス評価は必須に
過去1年間のキャップレートのレンジを概観すると、都心オフィスなどで価格感応度の低い事業法人の積極的な買いや、個人投資家の資金が流入する共同住宅などでキャップレートの下振れが散見された。
一方、多額の追加投資が必要とされる築古物件などに対するキャップレートは高止まりして推移している。
過去1年間のパフォーマンスを概観するとインカム収益率は概ね4%を維持できているものの、キャピタル収益率はインフレ率を下回る1.5%以下の推移となっている。なかでも、追加設備投資負担が先行するオフィスでは、キャピタルリターンが若干のネガティブに陥っていることには注意したい。
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