「湾岸タワマンの大暴落は考えにくい」と言える、これだけの理由

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再開発と相まってその価格が高騰し続ける湾岸エリアのタワーマンション。いわゆる「不動産バブル」としてはじけてしまうのか、今後のインフレにキャッチアップしてさらに価格が上がるのか。今後の動向について、不動産ナビゲーターの渕ノ上弘和さんに聞きました。

○湾岸エリアにおける、タワマン高騰の背景

一般的に、マンション不動産投資の勝ちパターンは、以下の2つに大別されます。

(1)自分の住まいとしてマンションを購入し、値上がり益を狙う「自己居住用マンション」
(2)他人に貸すためのマンションを購入し、賃料をとりつつ値上がり益を狙う「賃貸用マンション」

今までの湾岸タワーマンションの勝ちパターンは(1)がメインであり、まだ物件価格が廉価であった2009年頃に自宅として、湾岸エリアのタワーマンションを購入された方々からゲームがスタートしています。

その後、値上がり益を享受して数千万円の転売利益を上げつつ、湾岸エリアに住み替えをし、さらにはローン残債の減少した元々の自宅を賃貸に出して収益を上げていく……このサイクルの中で今のマーケットが形成されました。

では、なぜこのような圧倒的な値上がり現象が発生したのでしょうか? これは「土地(=街)の開発」×「建物仕様」が購入希望者にマッチし、さらに賃料が上がったことが背景にあります。

世界都市博覧会中止後、湾岸エリアは再開発により街が成熟しました。タワーマンションのような、一部の部屋での眺望優位性・豪華なエントランス・ホテルライクな建物仕様等が、他の物件との差別化に成功しました。

そして近年、タワーマンションの投資商品としての側面が強くなり、賃料が上がっているのです。

不動産の資産性を「土地」(＝街)・「建物」・「管理」の三要素に分解して、賃料をベンチマークに考えると、「土地(=街)の開発」×「建物仕様」、そして賃料のアップが価格高騰の背景にあると言えるでしょう。

○賃料が上がりにくい日本で起こっている「異変」

日本の場合は、部屋の借主が借地借家法上守られていることもあり、オーナーが強気に出にくく、賃料が上がりにくい傾向があります。

そのため、ご自身で購入して住むマーケットニーズが売買の物件価格を押し上げてきていても、賃料は一旦そのままという状況が起こりやすいのが実際です。これは、湾岸エリアのみならず、全国規模で発生していた事象とも言えます。

しかし、昨今はその状況が変わってきています。