都心のマンション価格は「もう一段上がってもおかしくない」、現実的な物件の選び方は?

――1億円を超える物件の購入は難しいけれど、都心への通勤圏内にマンションを買いたいという場合、どのような観点で物件を探したらいいでしょうか?

バブルの頃を振り返ってみると、都心はおろか、東京23区内で家を買う人もほぼおらず、多くの人は神奈川、埼玉、千葉など、近隣の自治体までエリアを広げて家を探していたと思います。

それが1990年代初頭のバブル崩壊後、デフレで株価も不動産価格も低く抑えられ、しかも低金利で家を買えるという、稀有な状況が生まれました。そもそもの話として、2000年からの20数年が、都心でマンションを買えるボーナスタイムみたいなものだったんですよ。

ですからいま、現実的なラインで物件探しをする場合は、23区内の中で徒歩分数を妥協するか、少しエリアを広げるか、の二択になると思います。

例えば世田谷区は毎年の地価公示の発表で、地価の下落地点が多いエリアです。なぜなら、23区内ではあって都心には近いけれども、駅から遠い住宅地もたくさんあるからです。
都心の3区・5区は例外ですが、それ以外の23区内であれば、徒歩10分を超えると買いやすくなります。資産としての価値も落ちにくいと言えるでしょう。

23区外であれば、神奈川・埼玉・千葉など、都心から340キロ圏内、国道16号の内側くらいまでエリアを広げた、徒歩10分以内の物件に照準を絞ると良いと思います。

このような話も今だから言えることで、あと5年～10年もすると、徒歩分数の分岐点がより広がっていって、条件の良いエリアでマンションを買うことが難しくなるでしょう。人口減少の局面では、条件の良い場所にさらに人が集まり、悪い場所にはとことんいなくなる、人口の偏在現象が起こると考えられるからです。
○■マンション購入で最も多くの人が陥る"落とし穴"とは?

――本書では、マンション購入に際して、たくさんの"落とし穴"が紹介されています。中でも、最も多くの人が陥りがちな"落とし穴"はなんでしょうか?

数の上で一番多いのは、やはり「管理費や修繕積立金はなるべく安いほうがお得」と考えてしまうことですね。

修繕積立金が安いマンションは、大規模修繕の積立金が貯まっていないマンションと同義です。となると、だいたい15年に1回ずつ行う必要がある大規模修繕のときに、先立つものがなくて修繕できないか、みんなで借金をして払っていく、ということになります。

修繕がちゃんとできないと、外観がみすぼらしくなり、共有部分がチープになり、売買価格や賃料にも影響します。例えば同じ条件で建てた武蔵小杉のタワーマンションが2つあるとして、修繕の状況次第では、一つは1部屋1億円で売れそうだけれど、もう一つは6,000万円くらいだな、というケースだって珍しくありません。