持ち家のマンション価格が上がった! デメリットはないの? 固定資産税はどうなる?

購入したマンションの価格が上がったら、単純にうれしいものですが、デメリットはないのか気になる人もいるでしょう。真っ先に思い浮かぶのは「固定資産税」でしょう。

住宅価格が上がれば固定資産税も上がる?

不動産を所有していれば、必ず固定資産税が課せられます。ここではマンションを所有していて、そのマンションの価格が上がった(査定で知ることができます)場合の固定資産税を考えてみたいと思います。

＊固定資産税評価額とは
固定資産税の評価額は3年に1度見直されます。

土地(住宅地)の場合は地価公示価格の7割を目途に評価額を計算します。地価公示価格とは、国が法律に基づいて決める土地の評価額です。土地の適正な価格を判断するための目安となります。

家屋は再建築価格をもとに計算します。再建築価格とは、評価対象となる家屋と同一のものを、評価時点において、その場所に新築する場合に必要となる建築費です。この再建築価格に年数の経過に応じて生じる減価率を乗じて評価額を出します。

固定資産税評価額(課税標準)×1.4%＝固定資産税

このように、地価が高い場所にあるマンション、専有面積が広いマンション、建築費が高いマンションなどは固定資産税が高くなります。そして建物は経年劣化によって評価額は下がっていくので、年数が経つほど固定資産税は安くなります。ただし、新築住宅には特例があり、木造などの一般住宅は3年間、マンションなど3階建以上で耐火構造の住宅は5年間(※)、固定資産税が1/2になります。そのため新築マンションなどは6年目に固定資産税が倍になることがあります。

※長期優良住宅の場合はさらに2年間延長されます。

ここまでを踏まえて、現在住んでいるマンションを査定してもらって、価格が1.5倍になっていた場合を考えてみましょう。ここでの価格が上昇した要因が、地価が上がったことであれば、3年に1度の評価替えによって地価公示価格が上がるので、連動して固定資産税も上がることになります。(ただし、地価が急激に上がるなど、土地の値動きそのままに固定資産税が連動すると、急激な税負担となるので、緩やかに変動していく「負担調整措置」が設けられています)

しかし、実際のマンションの価格はさまざまな要因が影響して決まります。それは物件が持つ要因だけでなく、社会や経済状況などマクロ的な要因も影響します。そのため、価格が1.5倍になったとしても、その要因は一つではないため、単純に固定資産税も1.5倍になるわけではありません。たとえば、同じマンションに同条件の部屋があって、一方はリフォーム済、もう一方はそのままだった場合、リフォーム済の部屋の方が価格は高くなりますが、固定資産税は変わりません。このように物件の取引価格と固定資産税評価額は直接的には関係していないのです。