リニア新駅開業で周辺エリアのマンション価格は上がるのか

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2027年以降に開通予定のリニア中央新幹線。新駅予定地付近では住宅の建設や再開発が進んでいます。リニアの新駅開業は、周辺エリアのマンション価格にどのような影響を与えるのでしょうか。不動産ナビゲーターの渕ノ上弘和さんに聞きました。

○不動産の資産性は"賃料"がベンチマークになる

私は、不動産の資産性を「土地(街)」「建物」「管理」の3要素に分けて分析しています。どの要素が当該不動産の資産価値に対してインパクトを与えているのかを、明確にできるからです。

そしてベンチマークとしているのが「賃料」です。賃料をもとに資産性を考えると、不動産の"実力"を知ることができるからです。

賃料が上昇傾向にあれば「借りるより、新築物件を購入したほうが得」と考え、物件を購入したいと考える人が増えます。結果として周辺エリアの物件価格も上昇します。

またインフレを想定すると、賃料の相場が上がらなければ投資用物件としての魅力が半減してしまいます。

そうした意味で、自分たちが住む前提で購入する「自己居住用物件」でも、「投資用物件」でも、"賃料"が資産性に大きな影響を及ぼすのです。

○駅前再開発で必ずしも賃料は上がらない

賃料が重要な指標になることを踏まえて、リニア開通を見据えた再開発が進んでいる「名古屋駅」周辺エリアについて考えてみましょう。2009年以降の区分マンション賃料上昇率は、全国の主要都市が軒並み上昇傾向の中、「名古屋市」に関しては-2.3%と低迷しています。

これは、現状賃料の牽引役となっているファミリータイプレジデンスの賃料が伸び悩んでいることが背景にあります。いくら再開発が進んでも、需要に対してマンション供給が過剰であれば賃料は上がりません。"駅前再開発が行われると当然に賃料が上がる"というロジックはないのが実際です。
○新駅開業で「人を集められるか否か」がカギ

駅前の再開発が必ずしも賃料上昇につながらないとなると、エリアのインパクトは「リニア新幹線開通によるアクセス向上」の効果に大きく左右されることになります。

この点について私は、新駅開業により「人を集められるか否か」がエリアの発展を左右すると考えています。

オフィスの開業が行われ、通勤想定顧客を集めることにより近隣の街を含めて盛り上がりが期待できる
集客力が著しく強い商業施設の開業により施設で働く人を集められる
居住的資産価値が大きく上昇し近隣に居住すること自体のトレンドが盛り上がる