不安定な時代に「“オフィスビル”の所有こそ最強の資産防衛策である」と言えるワケ

　あるエリアの築5年の投資用マンションを購入したとしても、近隣に新築のマンションが開発されてしまえば、競争力で負けてしまう。その対策として、最新設備を導入するためのリニューアルや、賃料を下げるという手もあるのですが、往々にして「損」をすることも多いのです。

　一方、オフィス（事務所）の場合、主な設備といえば空調で、水まわりはトイレとか給湯室ぐらいのため、物件の築年数にかかわらず、競争力を維持しやすいという特徴があります。

　コロナ禍において、世の中はオンライン体制への移行が進みましたが、実態としては中小企業の多くがテレワークを導入せずに、オフィスに出勤するスタイルを継続しました。

　また、不動産会社がシリーズ化した名称を持つAグレードやBグレードのビルに入居していた企業が、コストの兼ね合いからCグレードのビルに縮小移転するケースが目立ちます。

　こうしてCグレードのオフィスビルの需要は以前よりも高まっているのです。

　私は、オフィスビル投資のなかでもCグレードが最適だと考えているのですが、1フロア20坪〜100坪、総面積1万平米未満の中・小型ビルの供給が約20年間ほどされていないことも注目すべき点でしょう。つまり、需要と供給のバランスが絶妙なんです。

　また、都内はバブル期にたくさんのビルが建てられたことで、ほとんど更地が残っておらず、色々なエリアで行われる再開発には、Cグレードのビルを取り壊してSグレードのビル（総面積4万平米以上、階数40階以上の大型ビル）に建て替えることがほとんどです。

　もしも、所有しているCグレードのオフィスビルが再開発エリアの対象になれば、不動産価値が一気に高まり、大きく“化ける”可能性があるのです。

◆「区分オフィスビル投資」2つのメリットとは？

　区分所有をあらためて説明すると、一棟丸ごとではなくフロアごとに所有するという意味です。そんな区分オフィスビル投資のメリットは、大きく2つあります。

　ひとつ目は、「修繕が見える化されていること」です。一棟ビルのオーナーは、経年劣化による修繕工事の資金を捻出しなければなりません。場合によっては“急な出費”を強いられることもあり、コスト面で大きなリスクを抱えることになります。

　一方で、オフィスビルを区分所有する際は、そのビルの管理組合が定めた長期修繕計画に基づく修繕積立金が定められていることが多く、突発的な支出がないのがメリットになります。