「ワンルームマンション投資」に黄色信号。“複合的な要因”でついにブームが終焉か

◆キャッシュフローがマイナスでもワンルーム投資をするのはなぜか？

　ワンルームマンション投資の表面利回り（家賃収入を物件価格で割り戻したもの）は年3～4％程度が一般的。ただし、実際には固定資産税や修繕積立金、管理料などが必要になるため、キャッシュフローがマイナスになる人も少なくありません。物件価格が上昇していることから、近年取得した人の大半は事業としては赤字なのではないでしょうか。

　これは販売側も織り込み済み。

　営業トークで頻繁に語られるのが節税メリット。建物の取得費用は一定期間の減価償却費として経費計上ができます。本業など他の所得から赤字分を差し引く損益通算で、節税が行えるというのです。しかも、ローン返済後の物件は資産として手元に残ります。

　ワンルームマンション投資の是非は、キャッシュフロー上は赤字になることと、節税メリットがあるという2つの意見が対立しがち。視点が異なるために話が平行線で噛み合いません。

◆大手ワンルームマンション投資会社の業績に“異変”

　区分マンションの開発、販売の最大手がプレサンスコーポレーション。2023年9月期の売上高は前期比11.1％増の1613億円、営業利益は同23.6％増の255億円でした。この会社は原価率が73.9％と高いにも関わらず、営業利益率が15.8％もある驚異的な会社です。

　2023年の全国マンション販売数において、プレサンスは三井不動産レジデンシャルに次ぐ2位を獲得。野村不動産、住友不動産をも追い越しているのです。近畿圏においてはトップに立っています。

　しかし、2024年9月期上半期の売上高は、前年同期間比3.2％減の828億円とまさかの減収。通期の売上高を前期比3.8％増の1673億円と予想しています。業績に急ブレーキがかかりました。上半期は、主力のワンルームマンションの販売戸数が前年を割り込んでいます。

　ガーラマンションシリーズで知られるFJネクストホールディングスも今期は苦戦中。2024年3月期の売上高は前期比18.6％増の1004億円、営業利益は同14.3％増の94億円と大躍進を遂げたものの、2025年3月期の売上高は前期比2.6％増の1030億円、営業利益は同20.5％減の75億円を予想。売上高は微増、営業減益を見込んでいるのです。

◆供給量が減少する投資用マンション

　不動産経済研究所によると、2023年上期の首都圏投資用マンションの供給数は2820戸（「2023年上期及び2022年年間の首都圏投資用マンション市場動向」）。前年同期間と比較して33.3％も減少しました。平均価格は3182万円で、55万円（1.7％）下落しています。