“ゴーストタウン化”が予想された「晴海フラッグ」、現在の入居率は意外にも…2つある懸念点のひとつは「“駅徒歩15分”のアクセス難」

晴海フラッグ

　経済本や決算書を読み漁ることが趣味のマネーライター・山口伸です。『日刊SPA!』では「かゆい所に手が届く」ような企業分析記事を担当しています。さて、今回取り上げるのは企業ではなく、「晴海フラッグ」です。
　晴海フラッグは東京オリンピックの選手村跡地を開発したマンション街です。三井不動産レジデンシャルや野村不動産など、大手デベロッパー各社が手掛け、約5,600戸の住戸が供給されました。当初は投資目的の法人が殺到し、ゴーストタウン化を懸念する報道があったのも記憶に新しいところ。あれから1年経った今、晴海フラッグの入居率はどうなったのでしょうか。周辺事情や不動産状況について調べてみました。

◆総戸数は「5,632戸」

　晴海フラッグは晴海の南西側に位置します。東京オリンピックでは選手村として使われ、五輪後に宿泊施設がマンションとして再開発されました。総戸数は5,632戸。マンション街は下記4つのエリアに分かれています。

（1）SUN VILLAGE：分譲1,822戸
（2）PARK VILLAGE：分譲1,637戸
（3）PORT VILLAGE：分譲1,487戸
（3）SEA VILLAGE：賃貸686戸

　（1）と（2）は海側に面し、（3）と（4）は一部が有明通りに面しています。目玉となる地上50階建てのタワマン2棟、「SKY DUO」は晴海フラッグの中心部に位置しています。SKY DUOは今年秋の竣工予定です。エリア内には他にも晴海ふ頭公園や後述する商業施設、清掃工場などがあります。

◆「倍率266倍」安さ目当てに応募者が殺到

　晴海フラッグでは販売開始当初から購入希望者が殺到しました。都内のマンション価格が1億円超えとなっている現状において、6千万～7千万円台で購入できる安い部屋が多く供給されたためです。臨海の夜景に惚れ込んで購入した方も多いようです。抽選倍率は最大で266倍となりました。一帯のアクセスは悪いものの、これ以上安い新築物件が都内で出る可能性はゼロに近く、安さだけが売りになったといえます。

　そして購入制限をかけていなかったため、投資目的の法人による購入が相次ぎました。5戸以上購入した法人もあり、こうした業者は購入した物件を転売や賃貸に出し、利ざやを得ました。安く販売して転売屋が殺到する家電量販店と同じ構図です。

　晴海フラッグの入居が始まったのは昨年1月で、入居率の実態は5月時点で6～7割。そして現在は、晴海5丁目に約4,000帯が入居しています。晴海フラッグ外のマンションや工事中のSKY DUOを除くと、現在における晴海フラッグの入居率は8割弱とみられ、当初懸念されていた廃墟化は起きていません。晴海フラッグの人口は約8000人。開発完了により1.2万人を予定しています。