“ゴーストタウン化”が予想された「晴海フラッグ」、現在の入居率は意外にも…2つある懸念点のひとつは「“駅徒歩15分”のアクセス難」

◆ネックは「アクセスの不便さ」と「乏しい商業施設」

　安さが人気の晴海フラッグですが、筆者はあまり肯定的ではありません。そもそもアクセスが良くないのです。晴海フラッグ内に鉄道・地下鉄の駅は無く、最寄りの勝どきまでは徒歩で15分ほどかかります。晴海フラッグと新橋駅を11分で結ぶ大型バス「東京BRT」がありますが、昼間は15分間隔の運行です。「都心への近さ」を謳っていますが、時間的には必ずしも便利ではありません。

　乏しい商業施設事情も晴海フラッグの懸念材料です。中心部に「ららテラス HARUMI FLAG」があり、食品スーパーや100円ショップ、薬局などがあるものの、飲食店は数店舗のみです。モールとはいえ、郊外にある駅ビルのような規模です。そして同施設以外にラーメン屋や居酒屋などの飲食店はなく、住民がふらっと寄って気軽に飲食できる場所はありません。また、エリア内のコンビニは2箇所しかなく、棟によっては往復で10分以上歩く必要があります。

　計画的に開発された場所であり、戸建てや雑居ビルもないため、今後、店舗や商業施設が新たに生まれる可能性も低いとみられます。学校などの公共施設は整っていますが、レジャー性という観点では魅力はありません。

◆今後の価格は「臨海地下鉄」次第か

　分譲の抽選は人気、賃貸もワンルームが14万円で出ているなど、今のところ高い人気を誇る晴海フラッグですが、将来的にはアクセスの悪さや乏しい商業施設事情が悪影響を及ぼしそうです。一気に売りに出したエリアは同時期に老朽化や高齢化を迎え、不動産価値が低下します。分譲の住民がすぐに退去する可能性は低いですが、賃貸価格を維持できるかは疑問です。

　一方で、「臨海地下鉄」構想が実現すれば、不動産価格が上昇するかもしれません。臨海地下鉄は東京駅を起点に、勝どきや晴海を通り、東京ビッグサイトまでを結ぶ路線です。東京都は2040年の開業を目指しています。タワマン街として知られる勝どき・月島は都営大江戸線が開業する以前、下町・倉庫街でした。利便性を向上させる新路線は不動産の価値を向上させます。ただし臨海地下鉄構想が頓挫すれば、衰退が早く進むでしょう。いずれにせよ臨海地下鉄次第といえます。

＜TEXT／山口伸＞

【山口伸】
経済・テクノロジー・不動産分野のライター。企業分析や都市開発の記事を執筆する。取得した資格は簿記、ファイナンシャルプランナー。趣味は経済関係の本や決算書を読むこと。　Twitter：@shin_yamaguchi_