富裕層でなくても不動産投資が始められる2つの理由。本当のリスクと対策も解説

不動産投資はサラリーマンでもできるか

不動産投資と聞くと、資金力のある富裕層が行う投資というイメージをする方がいるかもしれません。しかしどんな物件を選べば良いかや資金調達の方法を知れば、一般のサラリーマンでも十分可能な投資であることがわかります。

今回は富裕層でなくても不動産投資ができる理由と、リスク対策について解説します。

不動産投資は建物を貸して家賃を得る投資

不動産投資とは居住用の建物を購入し、それを他の人に貸して家賃収入を得る投資です。

建物の規模はマンションの1室を購入する「区分所有」と、複数の部屋があるアパートやマンションを1棟まるごと購入する「1棟所有」があります。

さらにそれぞれが、まだ人が住んだことがない「新築」と既に人が住んだ「中古」に分かれます。一般的に「区分所有」より「1棟所有」の方が、さらに「中古」より「新築」の方が高額になります。

富裕層でなくても不動産投資ができる理由1. 中古マンションならサラリーマンでも投資できる

富裕層でなくても不動産投資を始められる理由の1つ目が、先ほどお伝えした「区分所有で中古」という選択肢があることです。

「区分所有で中古」、つまり中古のマンション1室なら比較的価格が低いため、条件を満たすサラリーマンであれば十分に投資可能なのです。

例えば不動産投資物件の情報を扱うサイトを見ると、都心でも中古のワンルームマンション1室なら、1000万台後半から物件があります。

仮に2000万円の物件を年利2.5％、30年返済の不動産投資ローンで借入すると、毎月約7万9000円の支払いです。もし家賃が返済より高く設定できれば、余剰分が収入になります。

また将来返済が終われば、家賃がそのまま収入になるのです。

富裕層でなくても不動産投資ができる理由2. 不動産投資はローンで始められる

そして富裕層でなくても不動産投資を始められる2つ目の理由が、既に触れた不動産投資ローンを使って物件を購入できる点です。しかも特別に高収入でなくても、融資条件を満たせばローンを利用できるのです。

参考にあるSMBC信託銀行の、ローンを利用できる人の条件を紹介します。

借入時の年齢が満18歳以上、完済時年齢が80歳の誕生日までの方

金融機関指定の団体信用生命保険に加入できる方

日本国籍または日本に居住されている外国籍の方

前年度年収（自営業の方は所得）700万円以上で安定した収入がある方

 

出所：SMBC信託銀行「不動産投資ローン」

あくまで一例ですが、この条件を見る限り年収が何千万円も必要ということはありません。

また用意する自己資金も「物件購入金額の10%程度」としている金融機関もあり、こちらも富裕層のように何千万円もの現金が必要というわけではありません。

実際の融資実行には審査が行われますが、安定して700万円以上の収入があり1割程度の自己資金があれば、不動産投資を始められる可能性があるということになります。

中古の賃貸はワンルームが有利

ただ中古でも本当に需要があるのか、と懸念する方もいるかもしれません。そこでポイントになるのが、投資物件の部屋のタイプをワンルームにすることです。

ワンルームは単身者を対象としており、新築のような部屋のきれいさよりも、家賃の安さを重視する層も十分にいると考えられます。そのため中古のワンルームで家賃を安めに抑えれば、一定の需要が見込めるはずです。

不動産投資のリスクと対策

お伝えしたように不動産投資は、富裕層でなくても十分始めることができます。しかし投資である限り、注意しなければならないリスクもあります。

その代表的なものが、部屋を借りる人がいなくなる「空室」のリスクです。入居者がいなければ家賃収入が無くなり、当然ローンの返済が滞ってしまいます。

そうした空室を避けるには、次の2つの対策を取ることが大切です。

不動産投資のリスク対策1. 需要の見込める物件を選ぶ

リスク対策の1つは、賃貸需要が見込める物件を選ぶことです。その点でやはり人口が多く、将来的にも賃貸需要が減りにくい都心の物件の方が、リスクを回避しやすいと言えます。

実際に東京都の賃料を調査したデータを見ると直近は若干弱含んだものの、長期的に見ると堅調に上昇を続けており賃貸需要の高いことがわかります。

一方で不動産投資の物件情報を見ていると、比較的手ごろな価格の地方物件を見かけることもあります。しかし現在は人口が多く賃貸需要のある都市でも、地域経済を支える企業が撤退などをすれば一気に需要が落ち込む恐れがあります。

将来のリスクの低さで考えると、やはり都心の方が有利と考えられます。

不動産投資のリスク対策2. 建物の老朽化対策を行う

もう1つのリスク対策は、建物の老朽化を防ぐことです。購入当初は部屋がきれいでも、年数が経てば古くなります。すると入居者はよりきれいな物件に、移り住んでしまう可能性が出てきます。

そのため定期的な内部修繕を計画し、収益から予算を用意しておく必要があります。

もし購入時点で物件の状態が良くなければ、物件購入のローンに費用を組み込んでリノベーションをしてしまう方法もあります。きれいな部屋で投資を始められれば、周囲の競合物件との差別化にもなります。

不動産投資のリスクを理解する

不動産投資のうたい文句に「ほったらかしでも大丈夫」というものもあります。しかしまったく対策をせず放っておいては、空室になり家賃収入が途絶えて赤字になる恐れがあります。

たしかに不動産投資はワンルームの中古物件を選べば、サラリーマンでも始めることができます。ただし投資である限りリスクは付きものです。あらかじめどんなリスクがあるか理解し、しっかりと対策を取ることが必要です。

参考資料

SMBC信託銀行「不動産投資ローン」（https://www.smbctb.co.jp/product/loan/investment_loan.html）

オリックス銀行「不動産投資ローン」（http://%E3%82%AA%E3%83%AA%E3%83%83%E3%82%AF%E3%82%B9%E9%8A%80%E8%A1%8C%E3%80%8C%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%B3%E3%80%8D）

東京カンテイ「三大都市圏・主要都市別／分譲マンション賃料月別推移」（http://%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%82%AB%E3%83%B3%E3%83%86%E3%82%A4%E3%80%8C%E4%B8%89%E5%A4%A7%E9%83%BD%E5%B8%82%E5%9C%8F%E3%83%BB%E4%B8%BB%E8%A6%81%E9%83%BD%E5%B8%82%E5%88%A5%EF%BC%8F%E5%88%86%E8%AD%B2%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E8%B3%83%E6%96%99%E6%9C%88%E5%88%A5%E6%8E%A8%E7%A7%BB%E3%80%8D）