Jリートが見直されるべきと考える三つの理由

1.業績（EPS）が改善予想なのに東証REIT指数は低調な動き

　前回、Jリート（REIT：不動産投資信託）のコラムを投稿したのは2023年秋です。タイトルは「東京オフィス市況に改善の兆し、Jリートは見直されるのか？」でした。

　しかし、その後、東京オフィス市況の改善は進んだものの、Jリートのパフォーマンスは低調でした。そして、今回のタイトルは「Jリートが見直されるべきと考える三つの理由」と強めのトーンとしました。いよいよJリートが見直されるタイミングが近づいていると考えています。

　図表1は東証REIT指数と同EPS（1株当たり利益）の推移です。足元の2023～2024年の動きを見ると、EPSが改善予想にもかかわらず（しかも、過去最高益）、東証REIT指数は低調な推移となっています。2013～2015年にかけてはEPSの改善に歩調を合わせて東証REIT指数も大きく上昇していました。このミスマッチ、あるいは、出遅れ感が理由1です。

[図表1]東証REIT指数とEPSの推移

期間（東証REIT指数）：2007年1月末～2024年7月末、月次
期間（EPS（1株当たり利益））：2007年～2024年、年次
※2024年のEPSはBloombergのコンセンサス予想（2024年8月13日時点）
（出所）Bloombergのデータを基に野村アセットマネジメント作成

2.東証REIT指数の予想分配金利回りは過去平均以上で、過去10年間で最高水準

　次に、割高ではいけないのでバリュエーションを見てみましょう。図表2は東証REIT指数の予想分配金利回りの推移です。過去20年強の東証REIT指数の分配金利回りの平均値は約4.2％です。一方、足元（2024年6月末）の利回りは4.6％を上回っており、過去平均を超えています。

　また、過去10年程度の中ではおおむね最高水準に達しています。業績の改善が予想されているにもかかわらず、バリュエーションは過去10年間で最も割安な水準になっています。まさにバーゲンセールであり、見直し余地は極めて大きいと考えています。この非常に強い割安感が理由2です。

[図表2]東証REIT指数の予想分配金利回りの推移

期間：2003年3月末～2024年6月末、月次
去平均値：2003年3月末～2024年6月末の平均値（4.23％）
（出所）ARES（不動産証券化協会）のデータを基に野村アセットマネジメント作成

3.東京オフィス市況は着実に回復し始めている

　業績改善が予想される中で、バリュエーションが非常に割安ということは、業績改善予想が信じられていない可能性があります。図表3は三鬼商事が公表している東京オフィス市況（平均空室率、平均賃料）の推移です。空室率の改善（低下）は急速に進んでいるほか、賃料も底入れして反発傾向にあることが分かります。

　オフィスは東証REIT指数で半分程度のウエートを占めるので、オフィス市況の改善はJリートのファンダメンタルズ改善に大きく寄与します。市場ではこの「東京オフィス市況の改善」がいまひとつ信じられていないようであり、この改善が市場に浸透した際には、Jリートも大きく見直されるのではないかと考えています。これが理由3です。

　業績が改善予想にある中で株価は低迷、一方、バリュエーションは非常に割安、そして、東京オフィス市況の改善も確認できることから、Jリートが見直されるタイミングが近づいていると考えます。

[図表3]東京ビジネス地区の平均空室率と平均賃料の推移

期間：2001年1月～2024年7月、月次
※三鬼商事のデータ、東京ビジネス地区は都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）
（出所）Bloombergのデータを基に野村アセットマネジメント作成

＜関連銘柄＞

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信（証券コード：1343）

＜当資料で使用した指数と著作権等について＞

■東証REIT指数に係る標章又は商標は、株式会社JPX総研又は株式会社JPX総研の関連会社（以下「JPX」といいます。）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など、東証REIT指数に関するすべての権利・ノウハウ及び東証REIT指数に係る標章又は商標に関するすべての権利はJPXが有します。JPXは、東証REIT指数の指数値の算出又は公表の誤謬、遅延又は中断に対し、責任を負いません。

（阪井 徹史）