今から家買う人に伝えたい｢絶対重視すべき3基準｣ 戸建て？マンション？自分に合う選択をするコツ

（左写真：PIXTOKYO／PIXTA、右写真：t.sakai／PIXTA）

同じマイホームといっても、マンションと戸建てでは評価の仕方が大きく違う。これは家に何を求めるかで人によって違ってくることになる。その判断軸を明示するので、どちらが合っているかを考えてみてほしい。

家に求めるものは3つあると私は考えている。

新耐震でも築年数が古い物件は倒壊率が高い

1つ目は「災害に対する安全性」であり、命の問題に関わる。2024年元日の能登半島地震では亡くなられた方は、1月31日時点で238人、そのうち63％が圧死と窒息・呼吸不全が死因となっている。石川県珠洲市の現行の耐震基準が導入されていない1980年以前に建てられたいわゆる旧耐震の住宅の割合は65％で、全国1086市区町村の中で最も高くなっていた。

また、阪神淡路大震災では、住家全壊が10万4906棟を数え、死者6433人であった。兵庫県医師会によると、1995年1～6月の間に震災による死亡が直接の死因（原死因）となった5488人のうち、窒息・圧死が4224人（77.0％）と圧倒的に多かった。

2016年の熊本地震の際のデータで旧耐震が全壊しやすいこと、新耐震以降でも築年が古い物件ほど倒壊率が高くなることがわかっている。

経年で劣化してしまう木造は倒壊リスクが相対的に高い。また、住宅性能評価における耐震性能は等級が存在し、この等級が建築基準法と同等で耐震等級1、1.25倍で等級2、1.5倍で等級3となる。

熊本地震のその後の調査結果では、建築基準法レベルでは無被害が6割で、4割が被害を受けており、倒壊・大破は6.3％に及ぶ。これが等級3になると無被害が87.5％、残りは小破・軽微にとどまっており、その性能差が明らかになった。まずは耐震等級の高い家に住むことが第一となる。

断熱性能を上げると各種疾病が改善

家に求めるものの2つ目は、断熱性と快適性で、健康に関わる問題である。日本の家は冬が寒く、夏は暑い。これは断熱性能が低いせいで、諸外国と比較すると発展途上国並みとなる。断熱性能を先進国並みに上げて、気密性を高めて、24時間換気をきちんとすれば、冬でもTシャツ一枚で過ごせる環境を作ることができる。

近畿大学の岩前篤教授が長年調査した結果によると、引っ越し先の断熱性能のレベルで各種疾病の改善率が大きく違うことがわかっている。アレルギー性鼻炎、手足の冷え、気管支ぜんそく、アトピー性皮膚炎などが改善するのだ。これは室内の空気環境を良好にすることの効果である。