固定資産税は上がる？下がる？納税通知書で確認 今年は3年に一度の評価替えで新しい税額に

固定資産税の納税通知書が届いたら、どこを見たらよいのでしょうか（画像：SRT101/PIXTA）

「自宅はもうすぐ築40年ですが『固定資産税』が全然下がりません……なぜでしょうか？」

【画像で見る】納税通知書が届いたら、まずチェックすべきところは？

こんなお悩みが、とあるサイトに載っていた。

実はわが家も、もうすぐ築25年になるが、ここ15年ほど固定資産税と都市計画税の納税額があまり変わっていない。これには、固定資産税の計算方法に理由がある。

折しも、2024年度は固定資産税の評価額を見直す、3年に一度の「評価替え」が行われる。4～6月ごろに届く納税通知書によって新しい税額が通知される。物価も上がり、社会保険料なども上がる今、納税額の内容をしっかり確認しておきたい。

固定資産税評価額はどうやって決める？

「固定資産税」は、その名の通り固定資産を所有する人にかかる税金のこと。固定資産は、土地や建物のほか、船舶や機械などの償却資産も対象になる。その固定資産を1月1日時点で所有している人に納税する義務がある。

固定資産税と一緒に「都市計画税」の納税を求められる人も多い。

都市計画税は、市町村などの地方自治体が、それぞれの地域の都市計画事業などに応じて、徴収の有無を自主的に決めている。

課税されるのは、都市計画法による「市街化区域内」の土地や建物を所有している人。市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域、またはおおむね10年以内に市街化を図る区域のことで、道路や下水道などの公共施設を整備するための費用に使われる。

わが家のように、所有する土地や建物が市街化区域にあれば、両方の税金をまとめて納税することになり、固定資産税・都市計画税納税の通知書が届くのだ。

固定資産税も都市計画税も、税額を決める基になるのは、固定資産課税台帳に登録されている価格＝「固定資産税評価額」だ。土地や建物の固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われることになっている。

固定資産税評価額は、各市町村（東京23区の場合は東京都）が、国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて、それぞれの固定資産の価格を決め、固定資産課税台帳に登録している。

土地については、地価公示価格の70％を目安に、それぞれの条件に応じて決められる。建物については、新たに建築した場合の価格に経年による減額を補正して算定する。

さて、冒頭の固定資産税が変わらない点について考えてみよう。大きいのは地価の上昇と建築費用の上昇だろう。

筆者の自宅マンションの例で見ると、2024年度の土地の固定資産税評価額は10年前の2014年度と比べると1.4倍に上昇。だが建物の評価額は1％下がっただけなので、10年前よりも固定資産税納税額は増えている。