インフレ･金利上昇､マンション購入は急ぐべき？ 長期では､マンション所有は3つのリスクの塊

節税対策需要は減少へ

高齢の富裕層が相続税対策にマンションを購入するのが、近年のブームでした。しかし、いわゆるタワマン節税が税制改正で今年1月1日からできなくなりました。他にも空室リスクの高まりなどもあって、節税対策としてのマンション投資の魅力は低下しており、この目的の需要は減少すると見込まれます。

円安進行で投資ファンドからの資金流入が細る

円安で海外の投資家は日本のマンションを安く買えますが、円安が進むと所有物件の外貨建ての価値が下がります。「安いけど、さらに安くなっていく」日本のマンションには、円安進行で投資ファンドからの資金流入が細っていく可能性があります。

このように、今後のマンション価格については上昇要因と下落要因が交錯しており、「まだまだ上がり続けるかもしれないし、そろそろピークかもしれない」ということになります。

ただ、居住目的でマンションの購入を検討しているなら、「慌てて買う必要はない」という結論になるのではないでしょうか。

投資目的なら、リスクを取って大儲けしようという判断はありです。いまがチャンスと思うなら買い時です。居住目的でも、たとえばタワマンが大好きで「タワマンに住むためならリスクを気にしない。一刻も早く手に入れたい」というなら、いま買うのはありです。

しかし、居住目的の人の多くは、マンションという人生最大の買い物をするとき、将来のリスクを考慮して慎重に意思決定するべきです。リスク管理の大原則は「よくわからないものは買わない」こと。この原則に素直に従うなら、「慌てて買う必要はない」という判断になります。

短期と長期、時間軸によってリスクは変わる

ところで、ここまでの「急いで買うべきか、待つべきか」は向こう1～2年の短期的な話です。しかし、居住目的でマンションを購入するなら、向こう数十年の長期的なリスクを考える必要があります。

「明日のこともわからないのに…」と言われそうですが、マンション購入を検討している人は、次の3つの長期的なリスクを直視する必要があります。

① 人口減少リスク

長期的・理論的には、マンション価格（インフレ除きの実質価格）は実需の大きさで決まり、実需の大きさは30代・40代の人口によって決まります。今後、日本では人口減少が加速し、東京でもついに2025年（来年）から人口減少が始まります。よほどの優良物件を除いて、全国的にマンション価格が下落すると覚悟する必要があります。