独自試算､マンション｢買って得したエリア｣TOP10 首都圏と近畿圏で値上がり率が高いのはどこ？

新築マンションの値上がり幅を独自調査しました（撮影：一井 純）

今回のコラムは、どの地域のマンションの「値上がり幅が最も大きいか」を調査した結果だ。首都圏と近畿圏で、2001年以降に販売された新築物件全件を対象に、2022年以降に成約した住戸の新築時の価格との比較で、値上がり率を算出した。

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「いつ買ったか？」で、値上がり率はかなり違う。直近の相場上昇は2013年の金融緩和に始まり、以降一貫して相場は上昇してきている。そのため、2013年の新築の値上がり幅が最も大きく平均50％になる。一方で、直近の物件ほど経過期間が短いので、小さくなる傾向がある。

この傾向を排除するために、販売年の首都圏・近畿圏の平均値上がり率を引いて、その物件の超過値上がり率を算出する。つまり、その年の中では比較的値上がりした割合を「超過値上がり率」として、これを物件属性で平均して算出している。

首都圏は「都心3区」が強い

まずは首都圏から見てみよう。1位は港区で22.9%。1億円で新築マンションを購入していれば、首都圏平均より2290万円高く売れることを意味する。2位は千代田区の22.7%で、3位は中央区の19.8%と続く。この上位3区は「都心3区」と呼ばれ、オフィスの床面積の50％がここに偏在することから、通勤利便性が非常に高く、つねに人気の高い街になる。

オフィスの偏在では、「都心5区（港区、千代田区、中央区、渋谷区、新宿区）」に面積の2/3が存在する。渋谷区は4位で16.9%、新宿区は11.9%で7位になる。オフィスの近くは資産性がいいのだ。5位は港区に隣接する品川区で14.6%、6位は文京区12.5%だった。

通常、マンションは45mの高さ規制のあるエリアに建てられることが多いので、14階が一般的な階数となりやすい。建物階数が20階以上をタワーマンションと呼ぶが、平均階数が14階を上回るエリアはタワーマンションが多いことになる。タワーは前回記事『やはりタワマン？専門家が語る「損しない家」3条件』で説明したように、通常物件よりも3割ほど資産性が高い。このため、タワーが建ちやすいエリアは資産性でも有利になる。

その恩恵を受けているのが都心3区と見ることもできる。平均建物階数が15階以上なのは、都心3区と9位の豊島区、11位の江東区になる。一般的に、高い建物が建てられる立地がマンション立地で、そうでないエリアは戸建立地になる。戸建立地でのマンションの資産性は総じて低い。

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