人口減でも｢マンション家賃10％上昇｣のなぜ 首都圏だけでなく大阪市､福岡市などで家賃高騰

（撮影：今井康一）

家賃が高騰している。これは東京や首都圏だけの話ではなく、大阪市、福岡市など全国的に集客力のある都市はほぼ同じ傾向にある。

J－REIT（日本版不動産投資信託）の投資家向け資料には、その実数が出ている。入居者が変わって、同じ部屋の前回賃料と今回賃料を比較したものを「賃料変動率」と言う。住宅系大手のアドバンス・レジデンス投資法人（以降、アドバンス）は2024年7月期の決算資料で、賃料変動率は9.8％と発表した。

これは同じ部屋なので、平均入居期間4年とすると、築年が4年古くなっているのに、約10％値上がりしたことを意味する。この中にはリノベーションされたものもあるが、それは一部で、これを除いても9.6％になる。

東京23区は12.4％、全国的に値上がり傾向

アドバンスの賃料変動率をエリア別に見ると、東京23区では12.4％と最も高いが、首都圏でも8.9％、九州（多くは福岡県）で7.8％、関西で4.5％となっており、名古屋市の-3.0％以外すべてプラスで、全国的に値上がり傾向である。

同じ住宅系大手のコンフォリア・レジデンシャル投資法人（以降、コンフォリア）も過去最高の賃料変動率の9.9％になったと発表している。エリア別には、東京23区では10.3％と高いが、首都圏でも15.7％、関西で2.7％となっている。

この賃料変動率は賃貸住宅の稼働率を反映して決まる。稼働率は需給バランスの結果である。J－REITの物件の品質と運用能力は市場全体よりも優れているので、稼働率はアドバンスで96.5％、コンフォリアで96.8％となっている。

賃貸市場全般では、日本賃貸住宅管理協会によると、2012年度の首都圏の稼働率は90.3％、関西圏が92.8％だったが、2022年度の稼働率は首都圏が95.8％、関西圏が94.9％となっており、コロナ後の市場回復を考慮すると今年度は2022年度以上となっていることは間違いない。

この稼働率水準では家賃は上がるが、稼働率が90％程度では賃料変動率はマイナスであった。賃料上昇と下落の分岐点は稼働率で93％付近である。

人口減少しても日本中で世帯数は増える

「人口減少していて、空き家が多い国で新築の住宅着工が多すぎる」という論調はよく聞くが、素人考えで、私はまったく逆だと分析している。まず、人口が減少しようが、家族形態の変化や単身者の増加により、日本中で世帯数は増えているし、当面の間増え続ける可能性は高い。住宅ストック数が供給ならば、需要は人口ではなく、世帯数なのである。