長嶋修が語る｢2025年不動産市場の行方と提言｣ 2025年注目は｢セカンドベスト｣の不動産

2025年の不動産市場はどうなっていくだろうか？（写真：Yoshitaka / PIXTA）

2024年も、不動産価格は高騰傾向を維持した。都市部で分譲される新築マンションは「億ション」を超える「2億ション」も増加し、日経平均株価の上昇に追随するように都市部の中古マンション価格も上昇の一途をたどっている。

【画像】一目瞭然！不動産市場の格差がどんどん拡大している様子がわかる図表

"強い不動産"がますます強くなる一方で、3月には日本銀行がマイナス金利政策を解除。現在7割以上の人が選択している住宅ローンの変動金利にも一部上昇傾向が見られていることもあって、"弱い不動産"から徐々に失速感が見られ始めている。

2024年は徐々に「格差」が浮き彫りに

2024年初から日経平均株価は急騰し、3月には4万円の大台を突破した。2022年に刊行した拙著『バブル再び 日経平均株価が4万円を超える日』（小学館新書）が現実のものとなったのだ。

都心部の不動産価格は、日経平均株価に連動する。まさに都心3区、6区あたりのマンション価格は株価に追随する形で2024年も高騰傾向にあったが、日経平均株価が再び4万円を超えることがあれば、過去の推移からしても都心部のマンションはもう一段上昇する余地がある。

一方、一戸建てについては新築、中古ともに2022年後半頃から失速感が見られている。

コロナ禍で住み替え需要が拡大し、テレワークも一般的になったことから、マンションに比べて広く「+1部屋」がかなう戸建ての人気が高まったが、その需要ももはや一巡。年度末には投げ売りのような現象も見られた。平均価格こそ大きく下落していないものの、鳴かず飛ばずといった状況だ。

好調なマンション市場も、徐々に足並みが乱れ始めている。

近年、都心部では一般的な収入の世帯には到底手が届かない水準にまで価格が高騰していることから、首都圏でいえば東京都下や神奈川、埼玉、千葉にまで需要が拡大していたが、2024年後半頃からこうしたエリアの中でも立地が悪い物件はすでに頭打ち。

都市部においても、東京都心6区や大阪市中心6区では2024年にもう一段の上昇が見られたが、その他のエリアは失速感が否めない。

2024年に公表された2023年10月時点の「住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家数は900万戸超、空き家率は13.8％と、いずれも過去最高を更新。2024年の地価公示では全用途平均がバブル期を超える上昇率を見せたが、20年、30年にわたって地価が下がり続けているエリアも散見される。