｢マンション価格ついに…｣2025不動産市場の行方 分譲マンション､戸建て､賃貸をそれぞれ｢予測｣

（撮影：今井康一）

2025年の不動産市場を語る前に、2024年を総括しておこう。

【写真】2024年に話題になった晴海フラッグ

「にわか投資家」が拡大した分譲マンション市場

マンションの売買市場でニュースになることは新築マンションの集計値以外にない。2023年3月に首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県）の平均価格が史上初めて1億円を超え、1億4360万円となった。これは都心の好立地大規模物件が2棟同時に販売されたからだが、相場が急伸したように見える。

このニュース以降、都心のタワーマンションを購入するのは自宅を探す実需だけでなく、中国人をはじめとする外国人、日本の法人、個人の富裕層まで「にわか投資家」が拡大した。その直後から買い手が急激に増えたため、新築の倍率は上がり、中古の好立地のタワーは売り出された価格の満額で即日に売れていったりした。

2024年に入って新築は昨年と比較して、供給戸数が減少し、平均価格は下落し、在庫は増加した（2024年11月までの累計値）。12月までの累計値は1月下旬に発表されるが、ほぼこのような数値になりそうで、これだけ見れば市況は悪化したことになる。

しかし、新築は棟数で300ほどしかない。その立地や戸数が大幅に変わる中で、前年と比較したところで意味はない。とはいえ、このニュースは上記の「にわか投資家」のマインドを冷やすには十分かもしれない。「先高感」の目論見に反して、「先安感」の数字が突きつけられるからだ。

では売れていないかというと、そうではない。中古マンション市場では、成約戸数が増加し、販売単価は上昇し、在庫は減少している。先ほどの新築市場の逆が起きている。新築の供給エリアはかなり偏りがあるのに対して、中古にはそれがない。市況を判断するには中古市場をウォッチする必要がある。

値引きしながら在庫処分している戸建て市場

新築分譲は増えた在庫を削減するため、値引きしながら在庫処分を行っている。そもそも在庫が増えたのには理由がある。コロナ禍になり、ステイホームで家に対する不満やリモートワークスペースのニーズから住み替えが増え、需要急増に沸いた。そこで街場の不動産屋は土地を自ら仕入れて、新築分譲市場に大挙して参入した。建築費の高騰も重なり、新築分譲戸建ての価格は2割上昇した。

しかし、その市場は長くは持たず、コロナが収束するにつれて売れ行きは悪化する。決定的なターニングポイントは全国旅行支援が再開された2022年10月になる。ここから、在庫は急速に積み上がり、体力のある会社ほど値引きしてでも在庫の回転を急いで、今に至っている。